Десять лет до получения разрешения на заселение: проект «Б.С.Р. Сарона» завершен
Проект «Б.С.Р. Сарона» в Тель-Авиве, стартовавший в 2016 году как группа закупки, спустя десятилетие получил разрешение на заселение (Тофес 4). Путь к финишу был осложнен управленческими просчетами, многомиллионными дефицитами и судебными тяжбами, потребовавшими вмешательства компании «Б.С.Р.» для спасения проекта.
Это заняло «всего» десять лет непрерывного кошмара для членов группы закупки, и, несмотря на множество моментов, когда казалось, что проект не будет реализован, в конечном итоге комплекс, продвигаемый компанией «Юнайтед Сарона» в центре Тель-Авива, достиг финишной черты: проект, известный сегодня как «Б.С.Р. Сарона» в честь компании, которая фактически вытащила его из кризиса, получил разрешение на заселение (Тофес 4).
● Окружная комиссия принуждает Хульдаи предоставить больше прав на строительство в центре Тель-Авива
Проект расположен на улице Арния Освальдо в Тель-Авиве, к югу от торгово-развлекательного комплекса «Сарона Маркет». Он включает три башни высотой около 40 этажей, в которых размещены 420 единиц жилья, 12 тысяч квадратных метров торговых и офисных площадей, три здания, подлежащих реставрации, и объекты общественной инфраструктуры — все это на участке площадью около девяти дунамов. Проект совместно спроектировали архитектурные бюро Моше Цура и CityBee.
На первый взгляд, столь центральное расположение и премиальное планирование должны были гарантировать жемчужину недвижимости, способную принести огромную прибыль владельцам. На практике же это стало наглядным примером того, как не следует управлять крупным девелоперским проектом.
Минимальная цена составляла 216 миллионов шекелей
Тендер на землю был опубликован Земельным управлением Израиля (РМИ) в июле 2015 года и закрыт в марте 2016 года. Речь шла об участке, на котором ранее располагалось здание Управления телерадиовещания, а минимальная цена в тендере была установлена на уровне около 216 миллионов шекелей. В нем приняли участие несколько ведущих компаний, но победителем стала группа закупки, предложившая беспрецедентную сумму, которая даже по сегодняшним меркам считается исключительно высокой: 1,06 миллиарда шекелей, включая расходы на развитие, что в сумме составляет более 1,2 миллиарда шекелей с учетом НДС.
Кто-то скажет, глядя на рост цен на землю и жилье за прошедшее десятилетие, что высокая стоимость не имеет значения: в рыночных условиях последних лет любая цифра казалась оправданной. Однако группа закупки на собственном опыте убедилась, что даже на растущем рынке необходимо грамотное управление.
Согласно публикациям, у организаторов группы не было соответствующих экономических знаний для реализации проекта такого масштаба. Члены группы начали предупреждать о неэффективном управлении, против организаторов были поданы десятки исков, и немало участников не внесли свою долю, что привело к дефициту в сотни миллионов шекелей. В процессе выяснилось, что тем членам группы, которые выполнили свои обязательства, придется доплачивать значительные суммы. Проект оказался существенно дороже, чем планировалось изначально.
В 2017 году участники проголосовали за смену руководства, и на место организаторов пришла группа «Б.С.Р.» Нахшона Кивити. В тот момент, еще до привлечения «Б.С.Р.», перед членами группы стояла возможность отказаться от проекта (и заплатить штраф РМИ), но они решили выкупить землю, в том числе с помощью крупных кредитов. Тогда же генеральным подрядчиком проекта была выбрана компания «Электра Бния».
На этом злоключения не закончились: хотя «Б.С.Р.» начала продвигать проект, потребовался долгий процесс исправления ошибок. Среди прочего, в 2019 году Министерство строительства и заселения наложило первый в своем роде штраф на группу закупки «Юнайтед Сарона» в размере 4,25 миллиона шекелей, обнаружив, что «члены группы продавали квартиры покупателям, которые не были включены в группу закупки, а их средства не были обеспечены в соответствии с положениями Закона о купле-продаже». В то время это выглядело как еще один гвоздь в крышку гроба проекта.
Однако с того момента ситуация начала постепенно выправляться. Судебные процессы продолжались, но параллельно проект продвигался к реализации. В четвертом квартале 2022 года официально началось строительство.
В конце 2025 года Кивити заявил, что вскоре будет получено разрешение на заселение, и в конце прошлого месяца это произошло. Тем временем участники группы получили еще одну позитивную новость: муниципалитет Тель-Авива снизил налог на улучшение (эйтель ашбаха) примерно на 30 миллионов шекелей, до уровня около 100 миллионов шекелей.
Первая квартира была продана по 43 тысячи шекелей за кв. м
Даже спустя десять лет с момента победы в тендере, проект «Б.С.Р. Сарона» остается элитным, главным образом благодаря своему расположению.
По данным сайта «Мадлан», квартира, проданная по самой высокой цене на сегодняшний день, — это пятикомнатная квартира площадью 116 кв. м на 20-м этаже, реализованная в марте 2024 года за 7,22 миллиона шекелей (около 62 250 шекелей за кв. м). В сентябре 2024 года четырехкомнатная квартира на 25-м этаже (106 кв. м) была продана за 5,9 миллиона шекелей (около 55 650 шекелей за кв. м), а в феврале того же года четырехкомнатная квартира на 30-м этаже (104 кв. м) — за 5,64 миллиона шекелей (около 54 250 шекелей за кв. м). Цены за кв. м не включают площади балконов.
Квартиры аналогичной площади продавались в 2022 году по цене от 45 до 47 тысяч шекелей за кв. м. При этом квартиры меньшей площади в тот же период стоили дороже в пересчете на метр: так, двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м в ноябре 2021 года была продана за 3,67 миллиона шекелей (73 400 шекелей за кв. м).
Компания «Б.С.Р.» ежегодно получает от проекта несколько миллионов шекелей в качестве платы за управление. В 2025 году она получила около 8,6 миллиона шекелей (18% от общего дохода), в 2024 году — 8,67 миллиона шекелей (около 21%), а в 2023 году — около 9 миллионов шекелей (около 20%). Ожидается, что совокупный доход компании от платы за управление составит около 81,3 миллиона шекелей.
В итоговом отчете за 2025 год компания отметила, что судебные процессы против некоторых членов группы закупки продолжаются: «Есть партнеры-нарушители, которые не предоставили требуемый собственный капитал. Представительство действует против них в юридической плоскости и работает над реализацией прав нарушителей». На момент публикации отчета в начале марта компания подчеркнула, что «при условии выполнения всеми членами группы требований по оплате или продажи оставшихся единиц жилья, существенных рисков для завершения проекта или для компании не существует».
