Директор управления по городскому обновлению: «Я был бы рад сделать фокус-покус, и чтобы все уладилось»

Находится ли отрасль городского обновления перед изменением правил игры? Как новый закон о восстановлении ущерба от войны повлияет на владельцев квартир и застройщиков? И что должно произойти, чтобы огромный проектный запас наконец созрел для реализации на местах? Это лишь часть вопросов, поднятых на дискуссии форума Duns 100 для ведущих специалистов в области права в сфере городского обновления. Форум, созванный Dan & Bradstreet, касался, среди прочего, влияния войны на отрасль, драматического снижения количества разрешений на строительство в 2025 году, сложной финансовой среды и роли местных властей в продвижении проектов.

В начале дискуссии участники получили обзор от Шилы Зебро Вайс, Senior Director Ranking & Strategy в Duns 100, которая коснулась структурных изменений, происходящих в отрасли. «Мы фиксируем глубокие изменения в отрасли — это не кратковременное замедление, а изменение всех правил игры», — сказала она. «Это также точка перехода к завершению ТАМА, и юридическое сопровождение выходит на передний план вследствие изменения планов». По ее словам, несмотря на то, что система планирования продолжает создавать значительный запас планов, разрыв между планированием и исполнением расширяется. В прошлом году было утверждено 179 планов «Пинуй-Бинуй» (снос и застройка), что составляет 232% от установленного годового плана. «Мы хоть и создаем проектный запас, но темп перехода к реализации ослабевает. У нас есть большая зависимость от политики местных властей и высокая вариативность между различными муниципалитетами. Существует низкая определенность относительно прав на застройку и повышенная важность предварительных проверок — и это создает большую сложность, чем та, с которой мы были знакомы до сих пор».

Директор Государственного управления по городскому обновлению Юрий Герман, принимавший участие в конференции, коснулся нового закона о восстановлении зданий, пострадавших во время войны, и заявил, что после долгих месяцев обсуждений закон перешел в стадию реализации. «Закон был утвержден после восьми месяцев обсуждений, и на данный момент мы находимся на этапе планирования. Есть немало объектов, пострадавших от иранцев. В ходе последней кампании мы прибывали на каждый пострадавший объект в течение одного-двух дней, встречались с главами властей и на месте назначали группы планирования. У нас уже есть первичные намерения и фиксированные линии для всех объектов». По его словам, управление уже начало продвигать первые объекты в рамках закона. «Мы назначили консультативную группу и утвердили пять объектов, которые будут переданы на рекомендацию правительства для объявления: Димона, Арад, Рамат-Ган, Реховот и Тель-Авив. Сейчас мы находимся на этапе публикации для общественности, и после того как пройдем его, дойдем до правительства. В ближайшие две недели мы обсудим дополнительные объекты».

Адвокат Лирон Леви Лев, партнер и глава практики городского обновления в департаменте недвижимости Fischer (FBC), отметил, что феномен «отказников сопровождения» становится сегодня одной из центральных точек трения в городском обновлении. «Речь идет о владельцах квартир, которые подписали соглашение о городском обновлении, но на этапе соглашения о сопровождении, прямо перед освобождением здания и выходом на реализацию, отказываются подписывать и иногда выдвигают новые претензии или требования, которые не поднимались на протяжении многих лет», — сказал он. «На практике отказ одного жильца может задержать целый проект и нанести ущерб десяткам семей, ожидающих его реализации. Сегодня в законе нет эффективного и быстрого механизма для решения этого вопроса, поэтому правильно рассмотреть поправку к законодательству, которая будет включать ускоренную и специальную процедуру для отказников сопровождения, по аналогии с инструментами, существующими в отношении жильца-отказника».

Адвокат Итай Дрекслер, партнер в юридической фирме Meitar, сказал, что в нынешней реальности время стало сложным фактором, который может обрушить проекты. «Наша главная проблема сегодня — это время», — заявил он. «Если мы много лет привыкали к тому, что главным вызовом в проектах является достижение согласия или создание возможности планирования, то сегодня мы обнаруживаем, что проекты рушит время. Проект, в котором выходят на подписание с владельцами на основе определенных предположений — все это не имеет никакой актуальности через десять лет, когда нужно открывать вопрос компенсаций. Необходимо сокращать процессы. Нужно, чтобы проект длился в течение более короткого периода, в который можно зафиксировать компенсации».

Адвокат Йоав Захави, партнер в офисе ERM, коснулся процедур планирования в рамках нового закона о восстановлении. «Я хочу надеяться, что то, что поддержит это событие — это не пряник, фигурирующий в законе, а кнут, особенно в отношении властей», — сказал он. «Я думаю, что даже те комплексы, которые не были экономически выгодными ранее, могут стать выгодными сейчас под иранским покровительством, когда поступает вклад от налога на имущество (мас рехуш)».

Адвокат Ор Керен, партнер-основатель фирмы KDC, представил сложность, возникающую в комплексах, где уже были подписаны соглашения с застройщиками до повреждения. «Наш офис сопровождает крупные комплексы в Бат-Яме, пострадавшие в первом иранском раунде», — сказал он. «Эти комплексы уже подписаны с различными застройщиками, в то время как по закону есть возможность отменить соглашения с застройщиками. И тогда у нас возникает разница в компенсациях, войны с застройщиками и с жильцами. Сложность заключается в том, как отменить соглашения. Застройщики вложили огромные средства, и они будут вести судебные процессы по проектам, которые не могут быть реализованы. Те, кто пострадает в итоге — это домовладельцы, которые останутся в необновленных квартирах, потому что планирование обновилось, но выход на путь задержался. В этой ситуации с правами собственности очень трудно справляться. В чистых комплексах это, возможно, проще, но в подписанных комплексах ситуация гораздо сложнее».

Адвокат Ишай Изикович, глава департамента сделок с недвижимостью и городского обновления в Amgon с Tolchinsky, сказал, что наряду с трудностями, это был первый раз, когда все правительственные министерства сидели и обсуждали все аспекты планирования. «Мы можем выиграть от этого и в случаях, которые не будут включены в закон. Есть проблема осведомленности о графиках. Есть различные механизмы, требующие урегулирования земли уже сегодня, и если не начнут действовать с момента утверждения — то мы упустили поезд. Я думаю, что в конечном итоге это широкая благая весть, и действительно большой респект управлению».

Далее директор управления Герман коснулся вопроса сокращения процедур и сказал, что нет одного магического решения, которое решит все барьеры городского обновления. «Я был бы рад сделать фокус-покус, и чтобы все уладилось», — сказал он. «Но это как в китайской тактике — множество маленьких уколов. Управление сделало очень много до меня во всей сфере регуляции и упорядочивания, и сегодня нам требуется не французская революция, а эволюционные действия. Мы провели картирование процессов, задерживающих обновление, и пытаемся решать их один за другим».

По его словам, одним из инструментов, продвигаемых управлением, является «зеленый маршрут» в планировании. «Нет никакой причины, чтобы утверждение занимало два с половиной года там, где у нас есть согласия всех сторон. Например, стандарт 15 — мы работаем над тем, чтобы перенести часть таблиц распределения на этап получения разрешения. Есть небольшая сложность из-за того, что это закреплено в законе, но мы уже готовим законодательство, которое позволит нам вынести это на утверждение».

Адвокат Ровит Синай указала на барьеры, исходящие как раз со стороны государственных органов. «Мы сталкиваемся с немалым количеством проектов, иногда целых кварталов, где подписантом является государство», — сказала она Герману. «Есть квартиры, в отношении которых существует политика не подписывать. У меня есть проекты в этой сфере, где жильцы уже подписали, есть ТАБА (план застройки), но такие компании, как Амигур и Амидар, не подписывают. Подпишите. У меня есть проект в Нетании, который РАМИ (Земельное управление Израиля) не готова продвигать, а у нее есть права. Скажем так, жильцов уже преодолели — я ожидаю, что если хотят сократить процессы, то во всем, что касается государства и его квартир, это должно быть синхронизировано».

Адвокат Нета Зильберман, партнер и глава практики городского обновления в офисе Moyal Malachi & Co., коснулась экономической целесообразности проектов, которая, по ее словам, стала одним из самых острых вопросов в отрасли. «Экономическая целесообразность сегодня проблематична», — сказала она. «Необходимо вынести эту тему на стол — и ради жильцов, и ради застройщиков. Очень многие застройщики застревают вокруг этого вопроса, и часто это происходит за секунду до получения разрешений на строительство».

Адвокат Дорон Ариэль из офиса Doron Ariel & Co. подверг критике существующие механизмы стимулирования. «Что касается buyout в законе — приходить и предлагать застройщикам выкупать квартиры на периферии в то время, когда они не знают, удастся ли им их продать, это проблема», — сказал он. «В сегодняшнюю эпоху труднее привести покупателей в эти районы, а изменения в них занимают время. Земельное управление вообще решило, что оно застройщик. Мы неправильно справляемся с ситуацией. Застройщикам трудно, а вы их игнорируете. Денежный ответ мал и занимает годы, и он не обновляется. Прежние бонусы не актуальны для сегодняшнего дня. Здесь есть отрыв от реальности».

Адвокат Лиад Марципро из офиса Martziparo Varshavsky & Co. рассказал о трудностях продвижения проектов в Тель-Авиве. «У нас есть проблема в районах 3 и 4 в последние два года», — сказал он. «Проекты не реализуются даже после решений комиссии. Как представители владельцев квартир, мы хотим, чтобы было больше стимулов для застройщиков, которые позволят реализовать проекты. В районах 5 и 6, в планах, которые были поданы, недостаточно прав, и есть общественные пространства, которые требует муниципалитет, что просто хоронит проекты».

Адвокат Ариэль Диновцки из офиса Dinovetzky Bar & Co. Lawyers сказал: «Первоначальной целью ТАМА было спасение жизней, и это очень быстро превратилось в вопрос "сколько я заработаю". Я думаю, что это будет проверяться не только по ходу дела, но и на всех этапах. В конце концов установили определенный процент прибыльности, и компенсация определяется в конце. Застройщики должны гарантировать себе минимальную прибыльность, а компенсация определяется в конце. Жильцы должны понимать, что то, что они получают — это замена старого метра на новый метр».

Далее также возник вопрос компенсаций владельцам квартир вследствие прецедента Окружного суда по делу о неравной компенсации между жильцами. Адвокат Керен Першкер из офиса Raz-Cohen, Pershker & Co. сказала, что, по ее мнению, постановление основывалось на неполных аргументах, выдвинутых в ходе того процесса. «В отличие от обычной сделки с недвижимостью, в городском обновлении есть два компонента, которые жилец вносит в сделку», — сказала она. «Первый компонент — это его существующая квартира. Чем больше квартира, тем больше прибыль, и это то, что сохраняет пропорциональность в равенстве. Второй компонент — это неудобства и бремя, возлагаемое на каждого жильца в рамках проекта "Пинуй-Бинуй", и здесь компенсация каждого жильца является равной компенсацией. Будь то усилия по поиску новой квартиры и перенос центра жизни в альтернативное жилье — все это бремя, возлагаемое на жильцов, является идентичным бременем. И по этому компоненту компенсация должна быть идентичной. Относительное равенство сохраняется с точки зрения этих двух компонентов, и было бы неправильно устанавливать иную пропорцию между жильцами».