Доходность аренды жилья: Беэр-Шева лидирует, Иерусалим замыкает список
Малогабаритные квартиры в Беэр-Шеве обеспечивают самую высокую доходность в Израиле, в то время как Иерусалим показывает минимальные результаты. Анализ данных Центрального статистического бюро за прошлый год демонстрирует, как стагнация цен на жилье при росте арендной платы влияет на инвестиционную привлекательность недвижимости.
Малогабаритные квартиры в Беэр-Шеве являются жильем с самой высокой доходностью в стране, тогда как аналогичные объекты в Иерусалиме приносят инвесторам наименьший доход. Эта ситуация разворачивается на фоне фиксации минимума доходности третий год подряд, согласно анализу данных Центрального статистического бюро (ЦСБ) по ценам на квартиры на конец прошлого года, проведенному изданием «Глобс».
Контекст: ситуация на рынке аренды
Среднегодовая доходность квартир под аренду в конце прошлого года достигла 2,5%, и в этом отношении 2025 год существенно не отличался от трех предыдущих лет. «Учредительным событием», которое привело доходность квартир в Израиле к минимуму, не наблюдавшемуся как минимум 30 лет, стал масштабный рост цен, начавшийся сразу после второго карантина из-за коронавируса в середине 2020 года и завершившийся к концу 2022 года. Для сравнения: в 2019 году средняя доходность достигала 3,1%, после чего началось ее снижение. Пика падения она достигла в 2024 году, в течение первого года войны «Железные мечи», опустившись до 2,4%.
В течение 90-х годов прошлого века доходность достигала в среднем 4%. В прошлом десятилетии она составляла 3%, а в последние годы, как уже упоминалось, держится на уровне 2,5%. За последний год заметно, что цены на аренду продолжают расти, в то время как цены на квартиры топчутся на месте или даже снижаются, что и привело к росту доходности до 2,5%.
Снижение доходности вкупе с повышением налогообложения значительно сократили масштабы инвестиций в квартиры, что нашло отражение в доле инвесторов на рынке. В 2014 году инвесторы приобрели около 26 тысяч квартир, но в 2025 году ситуация изменилась: только 14 тысяч инвесторов приобрели квартиры, при этом на рынок поступила 41 тысяча квартир под аренду из различных источников, включая наследство, фонды REIT и новые объекты, в том числе от победителей программы «Цена для новосела» (Мехир ле-Миשתכן).
Доходность: не всегда показатель целесообразности
Беэр-Шева является городом с самой высокой доходностью среди крупных городов Израиля. Двухкомнатная квартира сдавалась в последнем квартале прошлого года за 2 281 шекель в месяц при средней цене 578 тысяч шекелей, что принесло покупателям валовую доходность в размере 4,8%. Трехкомнатные квартиры сдавались в среднем за 2 787 шекелей в месяц при цене 822 тысячи шекелей, что дает валовую доходность 4,1%.
«В любимых инвесторами районах Беэр-Шевы, Гимель и Далет, цены застряли», — объясняет Цахи Кватински, консультант по инвестициям в недвижимость. «Доходность — это расчет, основанный на арендной плате, деленной на цену квартиры. Если аренда растет, а цена квартиры падает или стоит на месте — доходность растет. Поэтому высокая доходность не обязательно является выражением целесообразности инвестиций, и стоит спросить, почему в Беэр-Шеве она почти вдвое превышает среднюю по стране». Проверка цен сделок по двухкомнатным квартирам в Беэр-Шеве показывает падение на 10% между третьим и четвертым кварталами прошлого года.
В Иерусалиме ситуация обратная. За двухкомнатные квартиры в последнем квартале прошлого года получали 3 787 шекелей в месяц при средней цене 2,31 миллиона шекелей, что составляет 2% годовой доходности. Это связано как с ростом цен в городе, так и с изменением характера объектов: в последние четыре года наблюдаются дорогие сделки по двухкомнатным квартирам в элитных башнях. Тель-Авив отсутствует в верхней части таблицы из-за крайне высоких цен на жилье по отношению к арендной плате.
Защита: МАМАД меняет правила игры
С начала войны «Железные мечи» наличие защищенного пространства (МАМАД) стало значимым фактором на рынке. Банк Израиля обнаружил, что существует определенный рост цен на аренду в защищенных квартирах по сравнению с незащищенными. Главный экономист Минфина подтвердил, что покупатели отдают предпочтение защищенным квартирам, особенно в непосредственной близости к зонам обстрелов.
«Мы видим изменения в моделях аренды», — отмечает Эрез Розенбух, председатель фонда «Магурит». «Люди устали спускаться в убежище с верхних этажей, и происходит переход семей из незащищенных квартир в защищенные. В наших объектах, которые все являются защищенными, мы зафиксировали рост цен на аренду на 6,4%». Кватински подтверждает, что наличие МАМАДа или убежища в доме стало важным условием для совершения сделки, так как инвесторы, купившие квартиры на высоких этажах в домах без защиты, сталкиваются с трудностями при их сдаче.
