Данные девелоперов: замедление продаж квартир усилилось в летние месяцы
Отчеты жилищных девелоперов за второй квартал 2026 года показали умеренный рост продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, однако актуальные данные за лето свидетельствуют о том, что спрос снова падает. Эксперты прогнозируют, что существенная смена тренда возможна не ранее 2027 года.
Сезон отчетности за второй квартал 2026 года подходит к концу, и отчеты жилищно-строительных компаний начинают рисовать картину восстановления продаж. На первый взгляд, в ряде компаний зафиксирован рост темпов сделок, однако возникает вопрос, идет ли речь о реальной смене тренда или о точечном восстановлении.
Интересный показатель не ограничивается количеством квартир, проданных до конца июня: часть компаний также детализирует продажи, совершенные с конца квартала до даты публикации отчетов, что позволяет проверить, продолжалось ли улучшение в третьем квартале.
Что говорят данные?
Начнем с цифр. Обзор рынка недвижимости от Министерства финансов за июнь указывает на определенное восстановление активности на рынке новых квартир в последние месяцы. Так, только в июне было зарегистрировано 3 672 сделки — рост примерно на 28% по сравнению с предыдущими месяцами (январь–апрель), а во втором квартале было продано 9 670 новых квартир. Параллельно строительство продолжается высокими темпами: с апреля 2025 года по март 2026 года были выданы разрешения на строительство около 82,5 тысяч квартир, что является новым рекордом; начато строительство около 76,5 тысяч квартир, а завершение строительства выросло почти на 16%.
Чтобы проверить, просачивается ли улучшение макроэкономических показателей на места, мы изучили результаты крупных публичных жилищно-строительных компаний (рыночная стоимость более 2 миллиардов шекелей), которые уже опубликовали отчеты за второй квартал. Отметим, что мы сосредоточились на компаниях, которые также сообщили о количестве проданных квартир с конца июня до публикации отчета. Кроме того, напомним, что июль в этом году включал весь период «трех недель» (бейн ха-мецарим), в течение которого часть населения предпочитает воздерживаться от крупных покупок.
Итак, что говорят данные? Компания «Тидхар» продала 279 квартир во втором квартале, но после окончания квартала и до даты публикации отчета (около 55 дней) продала всего 11 квартир. Речь идет об особенно значительном разрыве между активностью в квартале и той, что была зафиксирована после него, и это несмотря на то, что продажи компании в первом полугодии подскочили примерно на 81% по сравнению с аналогичным периодом.
Компания «И.Х. Дамри» также зафиксировала замедление в период после квартала. Компания продала 237 квартир во втором квартале, значительная часть из которых — в рамках программы «Цена для новосела» (Мехир ле-миштакен), но за 48 дней сообщила, что реализовала 89 квартир посредством договоров купли-продажи и заявок на покупку. Параллельно группа «Акро» продала 42 единицы жилья в течение второго квартала, а после отчетного периода продала еще 46 единиц, однако из них 24 — это заявки на покупку, которые еще не переросли в обязывающий договор.
Компания «Африка Исраэль Магурим» также продала 71 квартиру во втором квартале, а после него продала 57 квартир всего за 50 дней. Однако, как и в случае с «Акро», квартиры, проданные после публикации отчета, включают как договоры купли-продажи, так и заявки на покупку.
Компания «Першковски» представила более стабильную картину продаж после квартала. Тем не менее, активность по сделкам во втором квартале была низкой: компания продала 26 квартир в квартале по сравнению с 19 квартирами за следующие 48 дней. В компании «Азриэль» темп продаж сохранился на аналогичном уровне и после окончания квартала: компания продала 55 квартир во втором квартале и еще 42 квартиры за 51 день после него.
Компании «Ашстром Магурим» и «Шикун ве-Бинуй» также опубликовали данные о продажах в своих отчетах, но не детализировали количество квартир, проданных в период после даты отчета. «Ашстром Магурим» продала 52 квартиры во втором квартале по сравнению с 63 квартирами в аналогичном периоде прошлого года, в то время как «Шикун ве-Бинуй» продала 44 квартиры во втором квартале по сравнению с 74 квартирами в аналогичном периоде.
А что происходит в компаниях поменьше? «Кардан Надлан», например, продала 144 квартиры во втором квартале и еще 12 квартир в период после даты отчета, в то время как «Ротштейн» продала 46 квартир в течение квартала и еще 20 квартир в последующий период.
«Изменение? Только в 2027 году»
Зив Эйн-Эли, аналитик недвижимости в инвестиционном доме IBI, объясняет, что данные о продажах квартир во втором квартале выглядят хорошо на первый взгляд, однако при детальном анализе картина становится сложнее. «Когда смотришь на данные после даты отчета, видишь, что происходит возврат к более слабым показателям первого квартала», — говорит он. Эйн-Эли также считает, что мы не стоим на пороге смены тренда.
Раз Домб, аналитик недвижимости в «Лидер Шукей Хон», присоединяется к его словам: «На первый взгляд, когда сравниваешь данные Центрального статистического бюро за первое полугодие 2025 года, видишь неплохой рост примерно на 9%. Однако нужно помнить, что сравнение идет с периодом, когда уже наблюдался спад продаж». По его словам, когда сравниваешь данные с более сильным периодом, таким как первое полугодие 2024 года, картина выглядит иначе: «Тогда был бум подрядных акций, а в этом году зафиксировано снижение на 21% в объеме сделок по сравнению с 2024 годом».
Домб добавляет, что данные первого полугодия также требуют изучения структуры сделок. По его словам, из примерно 17–18 тысяч квартир, проданных в первом полугодии года, около 30% были сделками с государственным субсидированием, так что объем сделок не обязательно отражает спрос на свободном рынке. «Мы все еще находимся в периоде, когда девелоперам трудно продавать», — говорит он.
Заглядывая вперед, Домб отмечает, что «есть шанс, что, возможно, мы увидим снижение процентной ставки на следующей неделе. Снижение на четверть процента поможет девелоперам со стороны расходов на финансирование, а также стимулирует спрос на получение ипотеки». Тем не менее, по его словам, все еще трудно оценить, когда произойдет поворот. Избирательная кампания, говорит Домб, также может повлиять на поведение покупателей, поэтому, по его оценке, существенная смена тренда может наступить только в 2027 году.
Его слова согласуются с тем, что сказал заместитель генерального директора и один из контролирующих акционеров компании «Ашстром», Орен Нусбаум, в беседе с инвесторами. «Мы ожидаем, что ближе к концу этого года, началу следующего, мы увидим значительный выход из стагнации, в которой находились, и продолжение значительного роста спроса», — сказал он. Нусбаум подчеркнул, что «несмотря на то, что мы продолжили и увеличили объемы выручки, прибыль сократилась, потому что расходы на строительство выросли и увеличились в последние годы, а цены продажи, напротив, не выросли, как раньше».
Что произойдет в следующих отчетах?
На предстоящей неделе ожидается публикация дополнительных индикаторов, которые помогут дополнить картину состояния продаж на рынке. «Аура», например, опубликует свои отчеты в пятницу, и будет интересно посмотреть, как повлияла акция, запущенная для членов клуба «Хевер», на продажи после квартала, в рамках которой предлагались двузначные скидки на ряд проектов компании.
Отчеты компании «Хаггадж» также ожидаются с интересом после того, как компания запустила акцию, предлагающую покупателям особенно облегченные условия финансирования, включая низкий собственный капитал на момент подписания и гарантированную арендную плату до получения ключей в ее проекте в Тель-Авиве. Кроме того, ожидается публикация отчетов «Исраэль Канада», которые предоставят дополнительный индикатор темпов продаж у одной из крупнейших жилищных компаний.
