Эпоха щедрых компенсаций в проектах «пинуй-бинуй» уходит в прошлое
Проекты «пинуй-бинуй» (снос и строительство) претерпевают изменения: стандартная компенсация для владельцев квартир сокращается до 12 кв. м и менее. Застройщики и муниципалитеты пересматривают условия сделок из-за роста расходов, высоких процентных ставок и необходимости обеспечения экономической рентабельности проектов.
Проекты «пинуй-бинуй» (снос и строительство) годами продавались владельцам квартир как сделка, от которой трудно отказаться. Старая трехкомнатная квартира площадью 55 или 60 кв. м превращалась в четырехкомнатную площадью 80 кв. м с защищенным помещением (МАМАД), балконом, лифтом, парковкой и кладовой. В востребованных комплексах фиксировались и более значительные пристройки, высокий этаж, дополнительные парковочные места, фонд для оплаты расходов на управление домом, а иногда и механизм распределения излишков прибыли. Эта эпоха уходит в прошлое.
В проектах, которые формируются сегодня, стандартная компенсация колеблется в районе 12 кв. м, а в некоторых случаях сокращается до еще меньшей прибавки. Парковка и кладовая теперь зависят от градостроительных норм и количества мест, утвержденных муниципалитетом. В ряде комплексов владельцев квартир просят выбирать между парковкой, дополнительной площадью или финансовым участием, которое позволит проекту выйти на стадию реализации.
Даже 12 кв. м уже не являются гарантированной отправной точкой. Все больше органов власти рассматривают эту прибавку как потолок, выше которого проекту трудно получить градостроительную поддержку, а не как автоматический порог для каждого владельца. В 2025 году Бат-Ям присоединился к числу городов, ограничивающих компенсацию до 12 кв. м, в том числе для того, чтобы предотвратить тендеры, где застройщики обещают 25–40 кв. м, а затем обнаруживают, что местная комиссия утверждает гораздо меньший объем строительства.
Экономическая реальность и риски
Проблема заключается в том, что подрядчики зачастую обещают условия, которые не могут выполнить. В конечном счете, это экономический вопрос: подрядчик предоставляет компенсацию, рассчитывая на продажу дополнительных квартир по определенной цене. Когда цены падают, он обнаруживает, что не получает желаемой прибыли. В нормальных условиях он несет убытки, но на практике застройщики возвращаются к жильцам с заявлением о невозможности выполнения обязательств из-за роста расходов. В итоге жильцы вынуждены соглашаться на меньшее, чтобы проект не застрял на годы.
В реальности, как в «замороженных» проектах, так и в будущих, происходит сокращение компенсаций. Там, где 12 кв. м являются потолком, планирование может закончиться на 10, 8 или еще меньшей прибавке. В загруженных комплексах, рядом с транспортными осями или в районах с потребностью в общественных площадях, часть улучшения может перейти от дополнительных метров к балкону, МАМАДу, лифту и новой спецификации. Квартира станет новой и более безопасной, но разрыв между ней и старой будет сокращаться.
Влияние процентных ставок и муниципальных требований
Тенденция началась еще до повышения процентных ставок, когда правительственное Управление по обновлению городов в 2020 году постановило, что прибавка в 12 кв. м и балкон считается достойной компенсацией. Сегодня экономика проекта выглядит иначе. Процентная ставка Банка Израиля составляет 3,5% по сравнению с 0,1% в 2021 году. Проект обновления городов требует приобретения прав, планирования, гарантий, финансирования, сноса, строительства и оплаты аренды владельцам квартир. Когда стоимость денег растет, миллиарды шекелей, финансирующие проект, становятся дороже.
К этому добавляются выросшие расходы на строительство, нехватка рабочих, удорожание систем безопасности и более широкие муниципальные требования. Застройщики обязаны финансировать дороги, сады, общественные здания, инфраструктуру, фонды технического обслуживания, а иногда и сбор на улучшение (хитель ашбаха) в размере 25% или 50%. Каждый такой пункт вычитается из суммы, позволяющей увеличить квартиры владельцев.
В конце 2025 года правительственный оценщик установил минимальную среднюю предпринимательскую прибыль в размере 16% в округах Тель-Авив, Центр и Иерусалим, и 17% на Севере, в Хайфе и на Юге. В новых планах расчет должен сначала обеспечить экономическую целесообразность, и только оставшаяся площадь позволяет расширить квартиры владельцев. Когда ожидаемые доходы от продажи падают или темпы продаж замедляются, компенсация владельцам становится одной из первых переменных, которые пересматриваются.
Изменение характера сделки
В последние месяцы, вслед за судебным решением, возник вопрос о соотношении компенсаций между различными квартирами. Принятый ранее метод предоставлял каждому владельцу одинаковую прибавку, например, 12 кв. м, независимо от размера исходной квартиры. Переход к пропорциональному распределению может улучшить компенсацию для владельцев больших квартир и сократить ее для маленьких. Апелляция, ожидающая решения Верховного суда, может ускорить этот процесс.
Владельцы квартир продолжат получать выгоду от роста стоимости, но большая ее часть будет исходить от самого факта нового строительства, МАМАДа, лифта и обновленной среды. Количество метров, парковка, кладовая и сопутствующие льготы будут продолжать сокращаться по мере того, как проекту потребуется финансировать больше требований из той же земли. «Пинуй-бинуй» переходит от модели щедрого улучшения к модели замены старой недвижимости на новую и более безопасную.
