Городское обновление в Иерусалиме: как ультраортодоксальные общины преодолевают барьеры
Долгое время галахические ограничения и сопротивление строительству высотных зданий препятствовали проектам городского обновления в ультраортодоксальных кварталах. Однако рост населения, нехватка жилья и необходимость укрепления зданий вынуждают общины идти на компромиссы, что привело к запуску трех знаковых проектов в Иерусалиме.
Происходит ли скрытый прорыв в сфере городского обновления для ультраортодоксального сектора? На примере трех проектов, реализуемых в эти дни в Иерусалиме, можно проследить изменение сдержанного подхода, который годами препятствовал развитию подобных инициатив в ультраортодоксальных кварталах. Похоже, что общинные раввины стали более склонны разрешать застройщикам действовать в этих районах, хотя и при соблюдении строгих условий.
Городское обновление — сложная задача для любой общины, но в ультраортодоксальном секторе она осложняется спецификой быта. Речь идет о закрытых сообществах с многодетными семьями и особыми потребностями: необходимостью в детских садах, образовательных учреждениях и синагогах.
Галахические вопросы, связанные с использованием лифтов в субботу, а также нежелание пускать в свои дома «чужаков», долгое время тормозили строительство высотных зданий. С другой стороны, демографическое давление, теснота, отсутствие укрепленных помещений (МАМАДов) и риск землетрясений делают обновление жилого фонда насущной необходимостью.
Преимущество Иерусалима: горная топография позволяет строить башни
Три проекта, продвигаемые в Иерусалиме, свидетельствуют о постепенном изменении подхода. Первый из них — в квартале Неве-Яаков (инициаторы — компании «Тра Надлан» и «Ротштейн»). Недавно 111 семьям были направлены уведомления о необходимости освобождения квартир для сноса старых зданий и возведения 19-этажных башен на 500 с лишним квартир.
В рамках проекта каждый жилец получит увеличенную площадь (плюс 25 кв. м), балконы, включая балкон-сукку, парковочное место и кладовую, оформленные в частную собственность в Табу. Также предусмотрено строительство семи детских садов, двух синагог и торговых площадей.
Моше Ричард, заместитель генерального директора по операциям и сервису в «Тра», отмечает, что процесс согласования с раввинами занял годы. «С точки зрения раввинов, было бы лучше, если бы «пинуй-бинуй» (снос и застройка) вообще не было. Было сложно добиться их согласия, так как в районе не было зданий выше четырех-пяти этажей. Мы объясняли, что это вынужденная мера, связанная с безопасностью и необходимостью обновления инфраструктуры», — поясняет он.
Для решения проблемы высотности и субботнего лифта была использована горная топография: часть этажей находится ниже уровня улицы, что сокращает количество пролетов, которые нужно преодолевать пешком. Кроме того, проект прошел строжайший галахический контроль института «Мишмерет ха-Шабат».
Вопрос общины: как сохранить единство?
Одной из главных проблем остается сохранение единства общины в период строительства. «Раввины опасались распада сообщества. Мы старались выкупать или арендовать квартиры в том же районе, чтобы жильцы могли остаться поблизости», — делится Ричард.
Второй и третий проекты, продвигаемые компаниями NBS и «И. Х. Демри» в Писгат-Зеэве, также перешли на продвинутую стадию после получения согласия 67% жильцов. В комплексе «Моше Даян» планируется возведение 30-этажной башни на 240 квартир, а в комплексе «Сайерет Духифат» — около 220 новых единиц жилья.
Эйлон Ядин, генеральный директор NBS, подчеркивает, что в каждом случае требовалась адаптация: от планировки квартир до учета религиозных аспектов и доступности для людей с инвалидностью.
Роль раввинов и экономическая целесообразность
Адвокат Йохай Шехтер, специализирующийся на городском обновлении в ультраортодоксальных кварталах, отмечает, что раввины стали более гибкими. «Они понимают, что ультраортодоксальное население нуждается в жилье, а дефицит земли и высокие цены делают городское обновление неизбежным. Раввины хотят гарантировать, что новые квартиры будут привлекательны для членов общины, поэтому часто требуют наличия балконов-сукк и общественных площадей, адаптированных к их нуждам».
По словам Шехтера, 12 этажей стали своего рода «золотым стандартом» для раввинов в Иерусалиме. «Даже они понимают, что невозможно получить всё сразу: и новую квартиру, и рост стоимости имущества, и низкую этажность. Это бросает вызов застройщикам, но в позитивном ключе», — заключает адвокат.
