Городское обновление в тени войны: почему текущая модель не работает

Последние попадания в городах по всей стране обнажили неудобную правду: Израилю не удалось к 2026 году защитить значительную часть зданий, в которых проживают его граждане. Городское обновление до сих пор не стало эффективным инструментом для массового обеспечения защиты строений, несмотря на то, что наличие МАМАДа (защищенной комнаты) имеет первостепенное значение для физической безопасности. Более того, Израиль 2026 года все еще не способен восстанавливать районы, пострадавшие от войны, в темпе, которого требует ситуация в сфере безопасности. Существующая модель просто для этого не предназначена.

Городское обновление в Израиле изначально было нацелено на работу со старым жилым фондом, а не на защиту от ракетных угроз. Оно опирается на медленные процессы, достижение согласия между жильцами, поиск экономической выгоды застройщиками и работу органов власти, которым сложно продвигать планы в требуемом темпе. На практике такие проекты длятся годами — зачастую около десятилетия. Война же не ждет.

К сожалению, события последней войны возвращают нас к базовой идее, лежавшей в основе программы укрепления ТАМА 38. Эта программа родилась из явной национальной необходимости и соображений безопасности — как в контексте землетрясений, так и военных рисков. Однако с годами акцент сместился с безопасности на вопросы недвижимости и планирования. Теперь становится очевидно: городское обновление — это не только инструмент градостроительства, но и прямой компонент личной безопасности.

Ракетные удары наглядно показали, что сотни тысяч квартир в Израиле все еще лишены стандартной защиты. Смысл прост: любая задержка в проектах городского обновления транслируется в реальный риск для жизни.

Война обнажила глубокий разрыв между планированием и исполнением. Длительные процедуры утверждения, регуляторная неопределенность и отсутствие стабильной экономической модели мешают застройщикам приступать к работе, особенно на периферии. Провал лежит на пороге государства. Без государственных стимулов, субсидирования и выделения дополнительных ресурсов многие проекты просто не могут быть реализованы.

Более того, попадания подчеркнули, что пострадавшими являются в основном жильцы старых зданий — зачастую это слабые слои населения, не имеющие МАМАДов и реальной возможности запустить процесс обновления. На периферии проблема стоит еще острее: из-за отсутствия экономической выгоды для застройщиков городское обновление там практически не происходит.

На этом фоне ясно, что существующих инструментов недостаточно. Требуется широкое государственное вмешательство, как законодательное, так и экономическое. Оно должно включать создание целевых фондов, значительное государственное субсидирование и выделение дополнительных земельных участков, которые обеспечат экономическую целесообразность даже в слабых районах. Наряду с этим необходимо внести законодательные коррективы, которые существенно ускорят продвижение и реализацию проектов.

Одним из центральных инструментов в этом контексте является существенное снижение процента согласия, необходимого для реализации проекта городского обновления, наряду с повышением эффективности механизмов контроля над возражениями. В нынешней реальности в сфере безопасности нельзя позволять небольшому меньшинству задерживать проекты, имеющие прямые последствия для человеческих жизней.

По нашему мнению, национальная потребность в безопасности и личный интерес в физической защите перевешивают опасения по поводу нарушения прав собственности владельцев квартир, возражающих против проекта. С точки зрения отдельного владельца это действительно непростое принуждение. Однако когда явное большинство владельцев просит продвигать проект, нет оправдания тому, чтобы необоснованное возражение срывало жизненно важный шаг.

Следовательно, центр тяжести должен перейти от количественной проверки уровня согласия к содержательной проверке причин возражения. Деловое и обоснованное возражение заслуживает того, чтобы быть услышанным; необоснованное — должно быть быстро отклонено. Соответственно, необходимо оптимизировать и судебные процедуры, чтобы они были короткими, целенаправленными и позволяли принимать быстрые решения, ведущие к фактическому исполнению.

Также нет оправдания резкому разграничению между зданиями, которые уже пострадали от попадания ракеты, и теми, которые подвержены аналогичному риску. Хотя потребность в восстановлении поврежденных строений является более срочной, важность превентивного укрепления не меньше. Правильная политика не только реагирует на катастрофу, но и предотвращает следующую.

Еще одним важным аспектом является оптимизация процедур планирования. Следует стимулировать использование пути самостоятельного лицензирования для ускорения процессов, особенно в отношении проектов городского обновления, в центре которых находятся объекты недвижимости, поврежденные в результате военных действий.

В конечном счете, война не создала проблему, она лишь обнажила ее. Городское обновление в Израиле стоит сегодня на перепутье: оно может оставаться медленным инструментом планирования, зависящим от рынка и согласий, или превратиться в настоящий стратегический инструмент, защищающий человеческие жизни и создающий национальную устойчивость. Этот выбор является не только планировочным, но и ценностным.

Автор: Дольфин Минцер Кармон, партнер-основатель в фирме «Минцер, Нисим Барзида и партнеры», специализирующейся на представлении интересов владельцев квартир в проектах городского обновления.