Государственный контролер: рынок ипотеки подвержен рискам «саб-прайм»
Государственный контролер предупреждает о росте рисков на рынке ипотечного кредитования, сравнивая ситуацию с кризисом субстандартного кредитования. В отчете отмечается, что надзор за банками недостаточно эффективно реагирует на увеличение доли высокорискованных займов, однако Банк Израиля назвал выводы контролера непрофессиональными и ошибочными.
Подверженность заемщиков и финансовых организаций в Израиле кризису по типу субстандартного ипотечного кредитования (саб-прайм) значительно возросла за последнее десятилетие, однако надзор за банками практически не изменил процедуры в свете сложившейся ситуации. Об этом предупреждает государственный контролер в своем отчете по рынку ипотечного кредитования. Из документа следует, что в период с 2015 по 2025 год остатки задолженности домохозяйств по ипотеке более чем удвоились, а доля высокорискованных кредитов выросла только за период с 2022 по 2025 год с 20% до почти трети.
Согласно результатам проверки, за десятилетие остаток ипотечной задолженности населения увеличился с 300 до 630 миллиардов шекелей. Это произошло на фоне роста цен на жилье, составившего около 60%. Подобное удорожание вынуждает заемщиков брать более крупные кредиты, доля которых в стоимости квартир выше, а ежемесячные платежи — обременительнее.
В Банке Израиля резко отреагировали на эти утверждения, заявив, среди прочего, о методологически неверном анализе.
Доля высокорискованных кредитов
Государственный контролер определил высокорискованные ипотечные кредиты как займы, размер которых достигает 60–75% от стоимости недвижимости (показатель LTV), а ежемесячные платежи составляют 30–40% от дохода домохозяйства.
Выяснилось, что в период с 2022 по 2025 год доля таких кредитов выросла с 20% до примерно 31%, а доля займов с высоким коэффициентом платежа от дохода увеличилась с 39% до 56%. По мнению контролера, надзор за банками не изучил необходимость установления уникальных коэффициентов риска для таких кредитов, а единственная актуальная инструкция по данному вопросу датирована 2014 годом.
«Рост ипотечного кредитования увеличивает доходы кредиторов, но также повышает их подверженность финансовым рискам, которые могут привести к ущербу для стабильности системы, как это произошло во время кризиса субстандартного кредитования», — отметил контролер. Он подчеркнул, что для домохозяйств неспособность выполнять обязательства может привести к системному сбою, поэтому эффективный надзор критически важен.
Контролер также обратил внимание на акции застройщиков, такие как значительная отсрочка платежей («80/20» или «90/10») и субсидированные кредиты от подрядчиков. Подобные схемы позволяют откладывать финансирование сделки на срок до 3–5 лет, что создает дополнительные риски для всех участников проекта.
Сфера ипотечного консультирования остается бесконтрольной
По оценке Ассоциации ипотечных консультантов, в стране работают от 2 000 до 2 500 специалистов. Согласно данным Банка Израиля, 61% заемщиков пользуются их услугами. Однако, в отличие от инвестиционного или пенсионного консультирования, эта сфера не требует лицензии или квалификационных экзаменов.
«Непрофессиональное консультирование может стоить клиенту сотни тысяч шекелей на протяжении жизни ипотеки», — пишет контролер. Законодательный процесс по регулированию этой сферы, предусматривающий надзор со стороны Министерства юстиции, до сих пор не завершен.
Также контролер указал на проблемы с вознаграждением консультантов, особенно в небанковском секторе, где практикуются выплаты комиссионных, призы и подарки, что создает конфликт интересов и предвзятость в пользу определенных кредиторов.
Ассоциация ипотечных консультантов в ответ заявила, что выводы контролера не являются для них новыми и отражают картину, на которую они указывали годами. Ассоциация приветствует закон о регулировании отрасли, который уже прошел первое чтение в Кнессете.
Рост рисков при стимулирующих акциях
Согласно данным надзора за банками, доля квартир, проданных по методам отсрочки платежей, достигла в октябре 2024 года 28% от общего числа новых квартир. Контролер отмечает, что финансовые льготы в таких сделках достигают 5,3–7% от стоимости жилья (123–163 тысячи шекелей).
Контролер также подверг критике работу комиссии профессора Ави Симхона, которая рекомендовала запретить банкам вмешиваться в ценообразование застройщиков. По мнению контролера, выводы комиссии основывались на соглашениях о финансировании, а не на эмпирических данных о влиянии банков на конкуренцию.
В заключение контролер рекомендовал надзору за банками усилить мониторинг рынка и периодически пересматривать ограничения на ипотечные кредиты.
Ответ Банка Израиля
В Банке Израиля резко отреагировали на отчет, назвав его «непрофессиональным и полным противоречий». В частности, регулятор опроверг утверждения о нехватке данных, заявив, что получает всю необходимую информацию в текущем режиме. Банк Израиля подчеркнул, что предпринял комплекс мер, включая раннее выявление рисков и мониторинг, которые позволили избежать резких потрясений на рынке.
