Иностранные покупатели уходят с рынка недвижимости Иерусалима на фоне ослабления доллара
Быстрое ослабление доллара по отношению к шекелю привело к фактическому удорожанию недвижимости для иностранных инвесторов, что спровоцировало замедление сделок в Иерусалиме. Риелторы отмечают, что иностранные резиденты заняли выжидательную позицию, а спрос со стороны американских покупателей в столице заметно снизился.
В 2025 году иностранные резиденты приобрели в Иерусалиме 684 квартиры. Такие данные опубликовала заместитель главного экономиста Министерства финансов Галит Бен Наим. Для сравнения: в Тель-Авиве за тот же период было куплено 186 квартир, в Нетании — 169, а в Бейт-Шемеше — 137. Иерусалим традиционно остается главным центром притяжения для иностранных граждан, где покупка жилья рассматривается не только как инвестиция, но и как способ укрепления связи с городом. Однако в последние месяцы ситуация изменилась: обесценивание доллара примерно на 20% с начала 2025 года негативно отразилось на спросе, и риелторы сообщают о стагнации сделок, особенно в районах, ориентированных на зарубежную аудиторию. Это происходит на фоне того, что Иерусалим лидирует по количеству непроданных новостроек, а цены на жилье в городе начали снижаться.
Снижение спроса со стороны американских покупателей
Охлаждение интереса со стороны американских иностранных резидентов стало заметным в начале 2026 года и продолжает усиливаться. По данным Минфина, в марте 2026 года, несмотря на рост абсолютного числа сделок с американцами по сравнению с прошлым годом (84 против 65), их относительная доля в общем объеме покупок иностранных резидентов сократилась с 53% до 49%. В министерстве поясняют, что основной причиной стало ослабление доллара к шекелю, сделавшее сделки менее выгодными.
Наиболее остро это проявилось в Иерусалиме, где сосредоточено более половины всех покупок американцев в Израиле. В первом квартале текущего года объем таких сделок снизился на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в марте-апреле падение ускорилось до 18%.
Эксперты подтверждают эти данные. Коби Бир, адвокат и оценщик недвижимости, работающий в Иерусалиме, отмечает, что из-за валютных колебаний квартиры для американских покупателей подорожали примерно на 20%. «На рынке иностранных резидентов в Иерусалиме наблюдается явная остановка. Война также внесла свой вклад, но именно ослабление доллара резко затормозило спрос», — подчеркивает он.
Ализа Фридланд, риелтор элитной недвижимости в «Римакс Хазон», подтверждает: «Полгода назад на элитную квартиру в Тальбии стоимостью 14 миллионов шекелей приходилось четыре потенциальных покупателя в неделю. Сегодня — один раз в две недели». По её словам, тенденция затронула и район Бака. «Сегодня сделки совершают в основном израильтяне, а иностранные резиденты заняли выжидательную позицию», — добавляет она.
Застой в шекелях, удорожание в долларах
Снижение спроса происходит в критический для иерусалимского рынка момент: город возглавляет список по количеству непроданных новых квартир, число которых превышает 10 000. Цены на жилье в столице также демонстрируют нисходящий тренд. По данным Центрального статистического бюро, средняя цена квартиры в Иерусалимском округе, достигнув пика в 3,11 миллиона шекелей в конце 2025 года, в первом квартале 2026 года снизилась на 5,5% до 2,94 миллиона шекелей. В годовом исчислении совокупное снижение составило около 20%.
Матан Шитрит, главный экономист «Феникс», отмечает, что для американского покупателя разрыв между ценой в шекелях и долларовым эквивалентом стал существенным: «С конца первой половины 2024 года средняя цена квартиры в Израиле в номинальном выражении почти не изменилась. Однако в долларах цены выросли примерно на 27% из-за укрепления шекеля». Таким образом, если для местного покупателя стоимость жилья остается стабильной (около 2,33 миллиона шекелей), то для иностранного резидента цена средней квартиры выросла с 630 тысяч до 790 тысяч долларов. Рынок, который кажется застывшим в шекелях, для иностранных инвесторов стал значительно дороже.
