Инвесторы в недвижимость оказались в ловушке крупных ипотечных кредитов

Покупатели жилья с инвестиционными целями увеличили средний размер ипотеки более чем на 50% с начала 2023 года, тогда как для тех, кто приобретает единственную квартиру на свободном рынке, этот показатель вырос лишь на 16%. Согласно данным Банка Израиля, многие инвесторы приобретали недвижимость в рамках финансовых акций девелоперов, рассчитывая на быструю прибыль при последующей перепродаже, что вынуждало их брать крупные кредиты.

В мае средний размер ипотеки, взятой инвесторами, составил 1,46 миллиона шекелей — рекордный показатель за все время наблюдений. Для сравнения, покупатели единственного жилья (без учета льготных государственных программ) оформляли кредиты в среднем на 1,1 миллиона шекелей. Еще в начале 2023 года объемы ипотеки для обеих групп были сопоставимы, а до этого покупатели единственных квартир зачастую оформляли даже более крупные займы.

Изменение рыночных моделей

Текущая ситуация отражает разрыв между рынком ипотеки и рынком недвижимости в целом. Ежемесячный объем выдачи ипотечных кредитов составляет около 9,2 миллиарда шекелей, что лишь на 8% ниже пиковых показателей 2021 года. При этом количество сделок купли-продажи упало на 45% по сравнению с тем же периодом, достигая примерно 7 000 в месяц.

Причина кроется в изменении структуры продаж. Если раньше квартиры приобретались с расчетом на заселение в течение двух лет, то сегодня популярны контракты со сроком ожидания до четырех лет и более. Модели пресейла и финансовые акции девелоперов позволяют покупателям вносить лишь 10-20% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, откладывая выплату основной суммы до момента сдачи объекта.

Результатом стала массовая практика использования «баллонных» ипотечных кредитов. Поскольку реализация кредита откладывается, заемщики часто сталкиваются с изменением экономических условий и процентных ставок, что вынуждает их проводить рефинансирование. В итоге на одну сделку может приходиться несколько кредитных договоров, не привязанных к моменту подписания основного контракта.

Риски инвестиционной стратегии

В начале 2023 года, до широкого распространения финансовых акций, инвесторы и обычные покупатели брали ипотеку в среднем на 950 тысяч шекелей. Однако с конца 2023 года разрыв начал стремительно расти. По оценкам экспертов, значительная часть покупателей, воспользовавшихся акциями, рассчитывала продать квартиру до завершения строительства, не доводя дело до полноценной реализации ипотеки.

Однако ситуация на рынке изменилась: спрос упал, а многие девелоперы ограничивают возможность перепродажи до момента заселения. В результате инвесторы оказались обязаны брать кредиты, условия которых были зафиксированы несколько лет назад без должной оценки рисков. Начиная с последнего квартала 2025 года, по мере завершения строительства ряда проектов, инвесторы вынуждены реализовывать эти обязательства в массовом порядке.

По данным Банка Израиля, ежемесячно около 640 инвесторов сталкиваются с необходимостью брать на себя крупные ипотечные обязательства. Ассоциация ипотечных консультантов отмечает, что современные инвесторы ориентируются на более дорогой сегмент: 68% их ипотечных кредитов направлены на покупку жилья стоимостью от 3 миллионов шекелей, тогда как среди обычных покупателей этот показатель составляет 43%.

«Весьма вероятно, что финансовые акции подтолкнули инвесторов к покупке дорогостоящих объектов и принятию на себя крупных долговых обязательств», — отмечает председатель Ассоциации ипотечных консультантов Нофар Яаков. — «Также стоит учитывать влияние сектора хайтека, представители которого активно инвестировали в недвижимость, полагая, что цены продолжат расти».

Тем не менее, стремительный рост ипотечной долговой нагрузки на фоне низкой доходности от аренды жилья указывает на серьезные структурные проблемы, а не на рыночный оптимизм.