Рынок недвижимости Израиля стагнирует на фоне падения доходов застройщиков
Рынок недвижимости Израиля стагнирует: в августе продано 7532 квартиры, что на 1% меньше прошлого года. Без учета госпрограмм падение свободного рынка достигает 5%, а чистый денежный поток застройщиков обрушился на 58%.
Рынок недвижимости Израиля продолжает стагнировать: подрядчикам всё труднее находить покупателей, а застройщики возвращаются к агрессивным схемам финансирования. Как следует из обзора, опубликованного в четверг главным экономистом Министерства финансов, в августе текущего года было продано 7532 квартиры — это на 1% меньше по сравнению с августом 2025 года и на 2% ниже июльских показателей.
Сравнение августовских показателей с начала 2000-х годов показывает, что объём сделок в нынешнем августе превысил лишь результаты 2002–2003 годов (в разгар Второй интифады) и 2011 года, когда социальный протест палаточных городков находился на пике. При этом, если исключить из статистики квартиры, проданные со скидками в сотни тысяч шекелей в рамках государственных жилищных программ (таких как «Цена для новосела» и её модификации), падение на свободном рынке оказывается ещё более резким.
Спад на свободном рынке и падение в сегменте вторичного жилья
На свободном рынке в августе было продано всего 6242 квартиры — на 5% меньше как по сравнению с июлем, так и по сравнению с августом прошлого года. Главным драйвером этого спада стал рынок вторичного жилья: согласно данным обзора, в августе было заключено 4170 сделок со вторичной недвижимостью, что на 6.5% ниже показателей августа 2025 года и на 11.7% меньше по сравнению с июлем.
Подрядчикам, напротив, удалось удержать относительно высокие темпы продаж в период, когда покупатели сторонятся офисов продаж. В общей сложности в августе застройщики реализовали 3362 новые квартиры, продемонстрировав рост на 6% по сравнению с августом прошлого года и на 13.3% по сравнению с июлем.
Государственные программы и возвращение льготного финансирования
Относительный рост объемов продаж у застройщиков объясняется двумя ключевыми факторами. Во-первых, зафиксирован скачок продаж на 22% в рамках государственных жилищных программ, включая «Цена для новосела» и ее новые версии. Всего по этим программам в августе было продано 1290 квартир. Государство устанавливает цены в рамках таких инициатив, обеспечивая скидки в размере полумиллиона шекелей и более по сравнению с аналогичными объектами в том же районе. Поэтому данные показатели не отражают реальную ситуацию на свободном рынке.
В обзоре отмечается, что лидерами по числу сделок с государственной поддержкой стали Хайфа (303 квартиры по средней цене 1.6 млн шекелей) и Кирьят-Гат (247 квартир по средней цене 1.3 млн шекелей).
Второй причиной роста продаж у подрядчиков стало резкое возвращение финансовых льгот от застройщиков, которые ранее сократились из-за ограничений Банка Израиля. В августе зафиксирован скачок на 50% доли новых квартир, проданных с использованием схем льготного финансирования, по сравнению с маем. Подобные инструменты предлагались в 30% контрактов на покупку нового жилья на свободном рынке со сроком сдачи через год и более (в июле этот показатель составлял 27%, а в мае — 20%).
Ситуация в регионах и падение денежных потоков застройщиков
Данные охватывают пять округов налогообложения недвижимости, проанализированных главным экономистом: Центр, Тель-Авив, Хадера, Нетания и Беэр-Шева. В округе Хадера зафиксирован аномально высокий уровень финансовых льгот — они предоставлялись в 73% сделок по приобретению строящегося жилья со сроком сдачи через год и более. В Центральном округе этот показатель достиг 38%, в Тель-Авиве — 21%.
Трудности строительных компаний наглядно отражаются в показателях денежных потоков. Чистый денежный поток застройщиков от продажи новых квартир (после вычета затрат на строительство) обрушился в августе примерно на 58% по сравнению с августом прошлого года и составил всего 418 млн шекелей против 988 млн шекелей годом ранее. При этом средства были сконцентрированы крайне неравномерно: на долю всего четырех компаний пришлось 75% чистого денежного потока отрасли за этот месяц.
Высокая процентная ставка также оказывает давление на домохозяйства. Согласно обзору, 29% граждан, менявших жилье в августе, приобрели более дешевые квартиры по сравнению с теми, что они продали (в августе прошлого года этот показатель составлял 23%). Такие покупатели классифицируются как «сократившие жилплощадь», что позволяет им высвободить средства для других нужд или уменьшить размер ипотеки.
