Как округ Тель-Авив спровоцировал рост цен на жилье во время войны
В условиях ракетных обстрелов покупатели отдают предпочтение защищенным квартирам, что на фоне ограниченного предложения приводит к росту цен. По оценкам экспертов, 80% всех сделок в марте пришлось на защищенные объекты, что стало ключевым фактором подорожания жилья.
Способствуют ли военные действия росту цен на жилье? Последний индекс цен на недвижимость, отразивший первый месяц войны, показал положительную динамику, перекрыв два предыдущих периода незначительного снижения. Причина проста: когда над головой летают ракеты, покупатели настаивают на приобретении защищенных квартир (как новых, так и со вторых рук), которые стоят дороже незащищенных аналогов. В результате округ Тель-Авив, привыкший к обстрелам и при этом являющийся одним из наименее защищенных, внес основной вклад в рост цен.
Основные показатели рынка жилья
Индекс цен на жилье за февраль–март 2026 года вырос на 0,3% по сравнению с периодом январь–февраль 2026 года, нивелировав два последовательных снижения по 0,1%, зафиксированных ранее. Таким образом, текущий индекс завершил два квартала роста цен. При этом череда снижений, наблюдавшаяся в первых трех кварталах прошлого года, привела к тому, что в годовом исчислении цены на жилье зафиксировали падение на 1,2%.
Индекс жилищных услуг, отражающий динамику арендной платы, в апреле снизился на 0,1%.
Источники роста цен
Основной импульс пришел со стороны защищенных квартир со вторых рук, особенно в Тель-Авиве и прилегающих городах. Согласно данным главного экономиста, в марте доля покупок защищенных квартир подскочила до двух третей от общего объема сделок со вторым жильем, тогда как в предыдущие месяцы показатель колебался в пределах 50–60%.
Это не случайность. В конце февраля, когда ракетные обстрелы из Ирана и Ливана возобновились, вновь стало очевидно, насколько израильский тыл, особенно в густонаселенном округе Тель-Авив, не приспособлен к реалиям войны. Если учесть новые квартиры, которые по определению являются защищенными, выяснится, что 80% всех приобретенных в марте объектов имели защищенные помещения. По нашей оценке, это стало главным фактором роста цен.
Не стоит забывать: абсолютное большинство квартир на вторичном рынке не защищено. Когда общественность отдает приоритет покупке жилья с МАМАДом, она сталкивается с ограниченным предложением, что неизбежно ведет к удорожанию.
Округ Тель-Авив — самый дорогой, но и самый «тяжелый» с точки зрения влияния на общий индекс цен. Его рост на 1,2% вывел в плюс весь показатель. Еще два округа зафиксировали скромный рост: Иерусалим (0,4%) и Хайфа (0,1%), которые также не отличаются высоким уровнем защищенности жилого фонда.
В округах с более высокой долей защищенных квартир показатели индекса оказались нулевыми (на Юге) или близкими к нулю (снижение на 0,1% и 0,2% на Севере и в Центре соответственно).
Новые квартиры и динамика сделок
Важно отметить два аспекта. Во-первых, индекс цен на новые квартиры без учета субсидированных сделок снизился в феврале–марте на 0,3%, что означает, что рост цен был обеспечен исключительно вторичным рынком.
Во-вторых, доля новых квартир в общем объеме сделок продолжает снижаться. Если два года назад они составляли около 40% свободного рынка (без учета лотерейных субсидий), то в последние месяцы этот показатель опустился ниже трети. Это снижает их влияние на индекс и ослабляет аргументы о предвзятости данных из-за финансовых акций застройщиков.
Хотя объем сделок не является столь точным индикатором, как индекс, он отражает настроения рынка. В первом квартале года средние цены на приобретенные квартиры снизились на 1,6% по сравнению с последним кварталом 2025 года. Средняя стоимость сделки составила 2,33 миллиона шекелей. Мы полагаем, что это отражает негативные ожидания, которые без всплеска спроса на защищенные квартиры, вероятно, привели бы к снижению индексов цен.
Рынок аренды и строительные затраты
Апрель традиционно является спокойным месяцем из-за праздника Песах. Индекс жилищных услуг снизился на 0,1%. Арендная плата для новых арендаторов выросла на 3,6%, что стало самым низким показателем с января прошлого года.
Отдельного внимания заслуживает индекс затрат на жилищное строительство, который в прошлом месяце вырос на 1,1%. Этот показатель беспокоит всех участников рынка — от инициаторов проектов до покупателей, ощущающих его влияние через привязку цен. За весь прошлый год он вырос на 3%, а за треть текущего года — уже на 1,6%. Это тревожный сигнал, если только не выяснится, что речь идет о разовом скачке.
