Хватит значит хватит: почему рынок жилья нуждается в переменах
Спустя 15 лет после «палаточного протеста» цены на жилье продолжают бить рекорды, а молодое поколение теряет надежду на покупку собственной квартиры. В условиях, когда скидки скрываются за маркетинговыми акциями, а инвесторы уходят на зарубежные рынки, назрела необходимость признать изменение реальности и провести корректировки, прежде чем отчаяние станет постоянной нормой.
На этой неделе, в перерыве между встречами, я поймал себя на том, что иду по бульвару Ротшильд в Тель-Авиве и вспоминаю социальный протест 2011 года. Палатки, демонстрации, факелы. Дафни Лиф, Став Шафир, Ицик Шмули и Мануэль Трахтенберг. Протест, который начался с цен на творог «коттедж» и недвижимость, продолжался во многих направлениях, пока не угас. Сегодня, 15 лет спустя, не осталось и следа от того переполоха, от «марша миллиона», всколыхнувшего страну, и от палаточных городков, выросших в самых разных городах за пределами Тель-Авива. Это был бурный социально-экономический протест, но ему не удалось по-настоящему повлиять на реальность. Цены на недвижимость не упали, а цены на аренду — и подавно. На самом деле, если задуматься, ситуация сегодня не стала лучше. Напротив. Так как же экономическая тема оказалась вытеснена на обочину? Ответ на этот вопрос сложен, но в последнее время в разговорах об экономике и недвижимости все чаще всплывает нечто общее — утверждение о том, что молодое поколение пребывает в отчаянии. Немало молодых людей предпочитают жить сегодняшним днем, многие потеряли надежду на возможность купить квартиру в центре. Если так — покупают ли они жилье на периферии, заставляя «расцветать пустыню» и опровергая теорию о том, что ничто не сместит спрос из центра? Не совсем. Возможно, часть из них — да, но в той же мере есть и те, кто покупает квартиры за границей по разным причинам, и те, кто предпочитает инвестировать в рынок капитала или пытаться накопить собственный капитал иными способами. В конечном итоге высокие цены и безумная ипотека — которую вынужден брать на себя почти каждый, кто покупает сегодня квартиру в центре, — начинают выводить многих из игры. Добавим к этому более двух лет войны, операции «Железные мечи», и мы придем к ситуации, в которой находимся сейчас. А что дальше? Помните строчку из песни группы «Каверет»? «Приободрись, ситуация может стать намного хуже. И он приободрился, и ситуация действительно стала намного хуже». Это не пессимистичный прогноз. Это обоснованное предупреждение, основанное на текущих условиях, но так быть не должно.
Скидки под маской
Долгие месяцы в отрасли надеялись, что с возвращением заложников, снижением процентной ставки, течением времени и изменением настроений трансформируется и реальность в сфере недвижимости. Мы уже годы находимся в состоянии значительного замедления, которое выражается в малом количестве сделок и стагнации цен. Хотя индекс цен на жилье от ЦСБ свидетельствует о незначительных колебаниях, на деле изменения масштабнее. Недавно в Университете Райхмана было опубликовано исследование, в котором изучались сделки с недвижимостью и были обнаружены весьма значительные объемы скидок, достигающие сотен тысяч шекелей в существенной части сделок с новыми квартирами. Но эти скидки предоставляются в рамках схем финансирования и кредитов от застройщиков, поэтому они не отражаются в официальных индексах. Цены падают, есть существенные скидки, но все это — маскировка. Акции девелоперов и застройщиков также становятся все более креативными от месяца к месяцу. Если вначале мы видели скидки для сил безопасности, возможность отмены сделки или получения возврата денег в случае падения цены, а также трейд-ин квартир, то теперь мы дошли до хеджирования доллара, сотрудничества с авиакомпаниями и розыгрыша квартиры. Судя по слабому отклику на акции — это еще не предел. Отчеты компаний по недвижимости свидетельствуют о низких продажах, и акции пытаются изменить картину. Спойлер — у них не получается. В отрасли привыкли к тому, что продавать квартиры — не проблема, и вот уже два года существует реальная трудность в понимании того, как изменить сложившуюся реальность. После того как процентная ставка снизилась, а покупатели не штурмовали офисы продаж, как предсказывали некоторые деятели рынка, теперь пробуют все остальное. Среди прочего, пытаются продавать квартиры евреям за рубежом и вкладывают в это значительные усилия, подобных которым не видели годами. Работает ли это? Не так, как ожидалось, и низкий курс доллара при сильном шекеле не помогает, а только мешает. Тем временем «официальные» цены на квартиры продолжают оставаться высокими. До каких пор? Перед нами серьезный и жесткий поединок.
Вернуть надежду
Инвесторы тоже уходят и не возвращаются. Хотя арендная плата растет, и, казалось бы, доходность тоже должна расти, этого недостаточно. Покупка за границей сегодня стала предпочтительным маршрутом для инвесторов, которые открыли для себя мир в прямом и переносном смысле. А те, кто еще не там, нашли рынок капитала как гораздо более простую альтернативу, которая до сих пор для многих была и выгодной. Если вернуться на мгновение к отчаявшимся молодым людям из первого абзаца — они становятся только еще более отчаявшимися. Они вообще не думают выходить на улицы, как в 2011 году. Возможно, предстоящие выборы снова поднимут экономическую тему. Но сейчас самое время и место начать менять направление. Всем. Игроки в отрасли должны понять, что мы находимся в другой реальности и правила игры изменились. Снижение цены — это уже не ругательство, и, возможно, его не нужно прятать, а наоборот. Государство обязано начать уделять внимание отрасли недвижимости и высоким ценам, которые уже стали недосягаемыми для значительной части населения. Есть много шагов, которые можно предпринять, начиная с рынка аренды, через налогообложение, а также субсидирование и прочее. Государство не проиграет, оно выиграет в долгосрочной перспективе и в деньгах, но, что более важно, — в возвращении надежды молодежи. Хватит значит хватит.
