Кризис аренды: государство планирует облегчить условия для фондов долгосрочного жилья

На фоне кризиса на рынке аренды и резкого роста цен в Израиле государство планирует внедрить ряд льгот для предпринимателей, инвестирующих в проекты долгосрочной аренды жилья. Цель инициативы — увеличить предложение квартир, адаптировать его к растущему спросу, а также предоставить домохозяйствам, не имеющим возможности приобрести собственное жилье, инструмент для инвестиций в недвижимость.

Глава Налогового управления Шай Ааронович получил отчет межведомственной комиссии, в которую вошли представители Налогового управления, бюджетного отдела Министерства финансов и Управления по ценным бумагам. Комиссия была создана для пересмотра системы налогообложения фондов REIT и приведения её в соответствие с международными стандартами и текущими потребностями рынка.

Текущее состояние фондов REIT

Фонды REIT работают в Израиле около 20 лет, и сегодня на рынке функционируют 6 таких структур. Они инвестируют в доходную коммерческую и жилую недвижимость, обязаны стать публичными в течение определенного срока и распределять 90% прибыли между акционерами. Несмотря на наличие налоговых льгот, комиссия пришла к выводу, что потенциал фондов не реализован из-за регуляторных барьеров. Рыночная стоимость фондов REIT в Израиле в 2024 году составила 290 долларов на душу населения, тогда как в США этот показатель достигает 3 630 долларов, а в Великобритании — 919 долларов.

Основные рекомендации комиссии

Для повышения привлекательности сектора комиссия предложила ряд изменений:

• Гибкость при продаже: Сегодня фонд обязан удерживать жилье в течение 15–20 лет для сохранения налоговых льгот. Комиссия рекомендует разрешить продажу до трети квартир в проекте (и до половины в периферийных районах) без потери права на льготное налогообложение.

• Продажа «продолжающим арендодателям»: Рекомендовано разрешить реализацию квартир в проектах таким покупателям при соблюдении законодательных условий, сохраняя при этом непрерывность налоговых прав.

• Стимулирование периферии: Чтобы привлечь инвестиции в Галилею и Негев, комиссия предлагает полностью отменить ограничение, согласно которому фонд должен использовать не менее 70% прав на строительство в объекте.

• Регуляторная определенность: В случае увеличения прав на строительство после покупки объекта, расчет 70% будет производиться исходя из прав, действовавших на момент приобретения.

• Упрощение сделок: Предложено продлить период отсрочки налога при передаче недвижимости фонду в обмен на акции (сейчас — 5 лет), а также разрешить фондам приобретать компании путем слияния и через дочерние структуры.

В Налоговом управлении отметили, что данные рекомендации обеспечивают баланс между защитой интересов государственной казны и созданием необходимых экономических стимулов. Ведомство совместно с Министерством финансов намерено в кратчайшие сроки продвигать соответствующие законодательные поправки.

Стоит отметить, что две поправки, основанные на предварительных наработках комиссии, уже утверждены. Первая позволяет фондам REIT владеть земельными участками под строительство стоимостью до 20% от всех активов. Вторая продлевает период строительства в проектах долгосрочной аренды на 3 года сверх существующих 5–7 лет.