Кризис в строительной отрасли увеличил объем кредитования застройщиков на 40%

Резкое снижение объемов продаж и рост предложения жилья напрямую отражаются на банковском секторе. В прошлом году банки были вынуждены увеличить объем кредитования жилищных проектов на 40% вследствие снижения темпов реализации недвижимости, роста затрат на строительство и активного применения застройщиками финансовых инструментов стимулирования спроса — таковы данные обзора банковской системы, подготовленного Банком Израиля.

Кроме того, регулятор прогнозирует, что из-за специфики схем финансирования в жилищном секторе банки столкнутся с ростом объемов ипотечного кредитования по мере приближения сроков сдачи объектов.

Из отчета следует, что объем кредитов, предназначенных для финансирования жилищного строительства, увеличился с 49 миллиардов шекелей в конце 2023 года до 69 миллиардов шекелей к концу 2024 года. Этот рост на 40% за один год стал продолжением повышательной динамики, фиксируемой на протяжении двух предыдущих лет.

Подобная тенденция объясняется сложной ситуацией в отрасли, характеризующейся падением продаж, накоплением рекордного предложения нераспроданных квартир и ростом себестоимости строительства в условиях войны. Это привело к массовому внедрению финансовых акций по схеме «20%-80%», призванных вернуть покупателей на рынок за счет отсрочки платежей, что фактически эквивалентно значительным скидкам на стоимость жилья.

Данные акции предполагают перенос основной части оплаты на момент заселения. В результате в прошлом году наблюдалось снижение «поглощающей способности» банков (способности абсорбировать падение цен и продаж в проектах без риска для выданных кредитов). Тем не менее в Банке Израиля подчеркивают, что текущий уровень поглощающей способности остается высоким и не несет угрозы стабильности банковской системы.

В Банке Израиля отметили:

«Надзор за банками продолжает тесно отслеживать развитие кредитования в отрасли, проводить мониторинг рисков и требовать от финансовых организаций тщательного управления кредитным портфелем в соответствии с надлежащими практиками. Среди прочего, регулятор направил банкам специальные указания по контролю за использованием акций, включающих значительную отсрочку платежей, с целью минимизации рисков, заложенных в таких сделках.»

Рост объемов ипотечного кредитования

Обратная зависимость между состоянием отрасли и банковским кредитованием наблюдается не только в проектном финансировании, но и в сфере ипотеки. Специалисты Банка Израиля проанализировали, почему объемы ипотечного кредитования остаются высокими при низком количестве сделок.

Существуют временные разрывы между подписанием договора купли-продажи и оформлением ипотеки. Если ранее ипотека, одобряемая в текущий момент, была связана со сделкой, совершенной полгода назад, то из-за финансовых акций застройщиков и удлинения сроков строительства средний временной лаг увеличился до 8 месяцев.

Исследование показало, что даже покупатели, не нуждающиеся в заемных средствах (включая инвесторов), предпочитают брать ипотеку, чтобы воспользоваться финансовыми акциями, включающими скрытые скидки. Это дополнительно увеличивает общие показатели ипотечного кредитования.

Также установлено, что 46% ссуд выдаются траншами, при этом завершение выборки средств осуществляется менее чем за год. Около 80% ежемесячных выдач приходятся на новые кредитные договоры, что также влияет на статистику.

В Банке Израиля не выражают обеспокоенности увеличением временных разрывов, однако отмечают, что удлинение периода между сделкой по схеме «20%-80%» и ее завершением повышает неопределенность относительно процентных ставок и платежеспособности покупателей в будущем.

Регулятор резюмирует: «По мере приближения даты передачи квартир, приобретенных с льготами по финансированию, когда покупатели будут обязаны завершить расчеты, ожидается дальнейший рост кредитования на цели приобретения жилья».