Снижение процентной ставки «застряло» в пути и не дошло в полной мере до ипотечных заемщиков

В то время как процентная ставка Банка Израиля снижается, ставки по ипотечным кредитам не корректируются соответствующим образом. В последние месяцы наблюдается рост маржи, взимаемой банками, что нивелирует значительную часть снижения процентных ставок в экономике — это следует как из бесед с участниками ипотечного рынка, так и из данных Банка Израиля. По ипотечным кредитам с переменной ставкой были получены предложения с маржой 1%–1,3% сверх базовой ставки (от доходности соответствующих государственных облигаций). Это при том, что в прошлом маржа уже достигала около 0,7%.

Из бесед, проведенных «Глобс» с представителями отрасли, следует, что, как ни парадоксально, для тех, кто полагает, что процентная ставка Банка Израиля продолжит снижаться, возникло «окно возможностей» на несколько недель, в течение которых можно будет взять ипотеку на более выгодных условиях, даже при сценарии еще одного или двух снижений ставки Банка Израиля.

Процентная ставка Банка Израиля в настоящее время составляет 3,5%, поэтому ставка прайм (которая предоставляется лучшим клиентам банка) составляет 5%. От этого зависят ипотечные кредиты по различным программам. Еще год назад процентная ставка в экономике составляла 4,5%, и с тех пор управляющий Амир Ярон провел несколько снижений. В июле, как и в предыдущем решении, он снизил ставку на 0,25%.

Банки в настоящее время пользуются рекордным спросом на ипотечные кредиты, который в июне прошлого года составил более 11 миллиардов шекелей. Несмотря на слабость рынка жилой недвижимости, многие израильтяне только сейчас вынуждены брать ипотеку на сделки, подписанные два-три года назад, в рамках различных финансовых акций. Высокий спрос и низкая гибкость этих покупателей передают власть в руки банков и позволяют им увеличивать маржу.

Усилия банков, направленные на то, чтобы не снижать процентную ставку в той же мере, в какой ее снижает Банк Израиля, можно отчетливо увидеть по официальным данным. Если в июле прошлого года средняя шекелевая ставка по ипотечным кредитам составляла 5,11%, то в минувшем июле она составила 4,74%. Хотя это снижение на 0,37%, процентная ставка Банка Израиля за тот же период снизилась на 1%.

«Процентная ставка Банка Израиля — это только отправная точка»

Особенно заметно такое поведение с апреля прошлого года. Если в апреле средняя ставка по ипотечным кредитам снизилась до 4,73%, то в последующие два месяца она поднялась почти до 4,9%, а в минувшем июле снова снизилась до 4,74% после двух снижений процентной ставки (0,5% в совокупности). И здесь ставка снизилась менее чем на 0,2% за два месяца, что составляет менее половины от темпа ее снижения в экономике.

Томер Варон, финансовый консультант RiseUp и ведущий подкаста «Деньги самой жизни», опубликовал на днях данные предложений по ипотеке, которые получили его клиенты по программам с переменной неиндексированной ставкой. На ипотеку в размере чуть менее 300 тысяч шекелей с переменной неиндексированной ставкой, которая обновляется каждые два года согласно государственным облигациям, была предложена ставка 4,64%, маржа 1,33% сверх доходности соответствующих облигаций (3,3%). По другой программе, на ипотеку в 400 тысяч шекелей была предложена ставка 4,46% с маржой +1%. Хотя это лишь предварительные предложения, и можно и нужно вести переговоры для снижения маржи и процентной ставки, это является индикатором увеличения маржи, которую пытаются получить банки.

При взятии ипотеки, объясняет Варон, «мы склонны смотреть на процентную ставку Банка Израиля, но это только отправная точка. В конечном счете, то, сколько мы будем платить по ипотеке, определяется долгосрочной процентной ставкой с рынка облигаций, и к этому добавляется маржа, которую банк начисляет сверх стоимости привлечения денег. Когда эта маржа растет, клиенты меньше выигрывают от снижения процентной ставки в экономике».

Варон отмечает, что «в последние месяцы можно увидеть, что по некоторым программам снижение процентной ставки в экономике не полностью транслируется в снижение ставок по ипотечным кредитам. То есть стоимость денег для банков снизилась, но ставка, предлагаемая клиентам, снизилась более медленными темпами. Банки пытаются увеличить маржу после того, как она сократилась в период высоких процентных ставок, и на практике часть снижения просто остается у банков».

Он подчеркивает, что «для общественности смысл ясен: не стоит полагать, что снижение процентной ставки автоматически гарантирует более дешевую ипотеку. Именно в такой период важно тщательно изучать предложения, сравнивать банки и вести более упорные переговоры».

Финансовый эксперт, работающий в сфере ипотечного кредитования, говорит, что «банкам было очень тяжело именно тогда, когда процентная ставка росла в прошлом. Они тогда пошли на сокращение маржи, как из-за конкуренции в ипотеке, так и из-за того, что населению было трудно ее брать. Результатом стало снижение покупок квартир. Поэтому сейчас, когда ставка снижается, они пытаются вернуться к повышению маржи и снова расширить ее (удорожить ипотеку вопреки снижению ставки в экономике)».

Когда ставки росли, банки драматически сокращали маржу, даже до убытков, чтобы поддерживать «кислород» на рынке, и поглощали рост процентной ставки. Сейчас, когда ставка снижается, они немного отыгрывают это назад.

Окно возможностей для взятия ипотеки

Из-за гонки банков по повышению маржи, а также из-за способа формирования различных ипотечных программ, в эти недели парадоксальным образом возник своего рода «окно возможностей» для взятия новой ипотеки. Таким образом, тот, кто сегодня думает, что управляющий снизит ставку в ближайшие полгода еще один или два раза, именно в эти недели получил возможность для более дешевой ставки по ипотеке, чем в будущем.

Как объясняет Йонатан Берлинер, владелец компании-разработчика программного обеспечения в сфере ипотечного консалтинга, «тому, кто ожидает дальнейшего снижения ставок, стоит взять первый транш ипотеки сейчас, а не ждать. И если кто-то может выплатить первый платеж по ипотеке подрядчику сейчас, и он раздумывает, стоит ли ждать, например, полгода в ожидании того, что ставки продолжат снижаться, то ему лучше взять ее сегодня. Причина в том, что вместе со снижением ставок на рынке маржа, как ожидается, вырастет, и даже если ставка в экономике продолжит снижаться, банки нивелируют часть снижения за счет повышения маржи». Берлинер добавляет, что в программах ипотеки с переменными ставками «маржа (надбавка) гораздо важнее, чем процентная ставка в первый период».

Берлинер подчеркивает, однако, что «конечно, тому, кто думает, что процентная ставка вырастет или даже останется без изменений, лучше подождать». Тем не менее, он добавляет небольшую оговорку в отношении ипотечных программ, привязанных к индексу. «Что касается программ, привязанных к индексу, поскольку прогноз по процентной ставке там иной, а два ближайших индекса, как ожидается, будут очень высокими, стоит в любом случае отложить их исполнение на полтора месяца (до середины сентября)».

Несмотря на борьбу банков за повышение маржи, в Ассоциации ипотечных консультантов просят успокоить общественность. Там говорят, что, несмотря на последние данные, на историческом уровне маржа сегодня остается низкой. «Несмотря на небольшой рост маржи в последнее время, процентная маржа банков по-прежнему значительно ниже, чем была в период нулевых ставок», — говорят в ассоциации. «По нашей оценке, банки прекрасно понимают, что процентная ставка Банка Израиля не вернется к этим нулевым уровням, поэтому маржа также не вернется к тем высоким уровням, которые были тогда».

«Маржа начинает проходить переоценку»

В последние годы, добавляют и подчеркивают они, маржа сократилась до очень низких уровней, когда процентная ставка была на пике. «Избыток капитала в банковской системе наряду с сокращением объемов рынка привел к тому, что банки поглотили значительную часть роста процентной ставки и снизили маржу», — говорят в ассоциации. «По переменным программам, где легко увидеть маржу сверх базовой ставки, мы перешли от средней маржи около 2%+ в прошлом к беспрецедентному минимуму в 0,2%–0,4%. Сегодня, с изменением рыночных условий и началом снижения процентных ставок, маржа начинает проходить переоценку до уровня около 0,8%–1% — это все еще менее половины того, что они привыкли взимать в прошлом.

«Ипотечные консультанты были и остаются главными генераторами конкуренции на рынке, и вместе с реформами Банка Израиля мы играем решающую роль в сдерживании роста цен. Наша роль — не вмешиваться в ценообразование, а устранять барьеры и создавать сильную конкуренцию в любых рыночных условиях — по цене, продуктам и адаптации сделок, чтобы обеспечить справедливые условия для заемщиков».