Компания продала квартир на миллиард шекелей — отменена только одна сделка

Министерство финансов в последнее время предупреждает о волне отмен сделок в сфере недвижимости. Большой вопрос заключается в том, как к этому относиться: в некоторых городах волна отмен достигала в пиковые периоды 7%. Нужно помнить, что эта волна происходит на фоне сделок 2023–2025 годов. Мы пока не знаем точного процента сделок, которые были отменены после подписания в 2026 году, поскольку покупатели должны въехать в квартиры в более поздний срок, а отмены происходят, как правило, на втором этапе платежей.

Предположим, человек приобрел квартиру в 2024 году и внес аванс в размере 10%. Подрядчик установил, что за месяц до даты сдачи, в начале 2027 года, покупатель выплатит остальную сумму. У покупателя не было собственного капитала. Он рассчитывал на новую работу, на деньги, которые должны были поступить в наследство, или на сумму, которую родители обещали дать, но что-то пошло не так. Он не смог выполнить платежные обязательства.

Вероятно, в таком случае он осознает тенденцию ближе к концу 2026 года, обратится к подрядчику, и они начнут переговоры. Некоторые подрядчики отказываются от штрафов за отмену и перепродают квартиру другому покупателю. Другие требуют выплаты полной или частичной компенсации. В такой ситуации покупатель попадает в затруднительное положение: он должен выплатить компенсацию, а мечта о покупке квартиры отдаляется. В худшем случае он взял кредит, чтобы оплатить 10% собственного капитала при подписании, и еще не закончил его выплачивать.

Изучение отчетов крупных компаний рисует картину, более оптимистичную, чем та, которую нам представляли в последние недели. Волна отмен почти не ощущается. В «Исраэль Канада», гигантской компании, продающей элитные квартиры, за полгода было отменено всего 2 контракта. В «Тадхар» зафиксировано 5 отмен. В некоторых случаях эти квартиры уже были проданы третьей стороне.

У «Ахим Хаджадж», например, в прошлом квартале было отменено несколько контрактов. Оказывается, часть отмененных соглашений — это заявки на покупку. Заявка на покупку — это не контракт. Человек просит приобрести квартиру и сообщает компании, что передумал — чаще всего он выходит из ситуации без финансовых потерь, а компания отчитывается об отмененной заявке на покупку. «Ахим Хаджадж» продали квартир на миллиард шекелей, но был отменен только один контракт, и эта квартира уже продана. И все это происходит на самом сложном рынке в Израиле — рынке элитных квартир.

Проверка компаний, не торгующихся на бирже, показывает схожую картину. В компании «Йоси Авраами», например, сообщают, что ни одна сделка не была отменена, несмотря на десятки сделок, подписанных в последнее время. Также в другой публичной компании, «Уай Бокс», в отчете написано, что «по оценке компании, подобная подверженность риску не ожидается существенной». Компания отметила, что была зафиксирована только одна отмена покупки единицы жилья в проектах компании, находящихся на стадии маркетинга (около 3 миллионов шекелей без НДС).

Как мы сообщали ранее на этой неделе, в «Азорим» было отменено 15 сделок купли-продажи на сумму около 57 миллионов шекелей. 7 из этих контрактов — в проекте «Сдерот Франкфурт», в основном из-за невыдачи разрешения на строительство. Генеральный директор Ади Дана отреагировал на это, заявив, что речь идет о низком уровне отмен по сравнению с более чем 1000 проданных квартир. В этих контрактах покупателям было предоставлено право на расторжение договора в случае неполучения разрешения на строительство к дате, указанной в соглашении — опция, которой покупатели решили воспользоваться. «Акро» сообщила о 4 отменах, компания «Першковски» — о двух за полгода.

Важно подчеркнуть: снижение процентной ставки вчера в конечном итоге вернет покупателей на рынок. Это еще не означает, что мы близки к всплеску спроса — более того, вполне возможно, что мы еще очень далеки от этого. Тем не менее, каждое снижение процентной ставки создает более широкие возможности для покупателей. Как мы опубликовали сегодня утром, некоторые покупатели сэкономили сотни шекелей и даже более тысячи шекелей в некоторых случаях, начиная с волны снижений, начавшейся в ноябре.