Башня будет перенесена с побережья: необычное решение для проекта Амоса Маймона в Бат-Яме

Гостиничная башня, которую планировалось построить всего в 100 метрах от кромки воды в Бат-Яме, не будет возведена в запланированном виде. Подкомитет по возражениям при Окружной комиссии по планированию и строительству Тель-Авива постановил, что права на застройку будут перенесены на другой участок, принадлежащий предпринимателю в западной части города, который находится дальше от береговой линии и утеса — это относительно редкий шаг в системе планирования.

Речь идет о проекте девелопера Амоса Маймона, чья компания реализует ряд проектов в Бат-Яме, а также в других городах центрального региона. Маймон владел частным земельным участком площадью 14,5 дунамов на краю утеса в Бат-Яме, который является частью старого генерального плана, утвержденного до принятия Закона о побережьях. Сегодня большая часть этого плана находится в пределах прибрежной зоны, что означает, что новый план такого типа не смог бы пройти через комиссии по планированию из-за близости к морю (в новых планах запрещено строительство на расстоянии менее 300 метров от берега).

Первоначальный план, представленный Маймоном, предусматривал строительство жилой башни высотой 46 этажей, но Окружная комиссия изменила назначение на гостиничное, снизила высоту башни до 24 этажей, из которых два этажа предназначены для жилья, и план был утвержден для внесения на рассмотрение пленума в сентябре 2022 года. Решение разрешить высотное строительство на этом участке перешло в 2024 году в ВАЛХУФ (Комиссию по охране прибрежной среды), которая утвердила его, что вызвало недоумение. Организация «Адам Тева ве-Дин» (АТД) подала дополнительное возражение в Подкомитет по возражениям Окружной комиссии Тель-Авива.

Предложенным и в итоге принятым решением стал перенос прав с участка на берегу моря на другой участок в западной части города. Этот метод переноса прав почти не используется, и в прошлом применялся в основном для переноса прав со зданий, подлежащих сохранению, на новые проекты в Тель-Авиве. Основной аргумент комиссий до сих пор заключался в том, что это решение влечет за собой множество юридических трудностей, поэтому они редко им пользовались. Однако в данном случае Окружная комиссия Тель-Авива решила все же применить способ переноса прав, и, по оценкам, отчасти это стало возможным благодаря недовольству предпринимателя правами на застройку, предложенными ему на севере города, по сравнению с более обширными правами южнее.

Принятое решение заключается в переносе прав с башни на западе на другой земельный участок, принадлежащий предпринимателю, по улице Бен-Гурион 101-103. На этом участке он сможет построить жилую башню высотой 24 этажа, а на исходном участке он сможет построить коммерческое здание высотой 3 этажа (вместо 24), которое будет открыто для широкой публики и не будет закрывать вид на море.

В АТД похвалили решение Окружной комиссии Тель-Авива, но при этом раскритиковали ВАЛХУФ:

«Комиссия по охране прибрежной среды снова не выполняет свою обязанность, установленную законом, утвердив план без каких-либо значимых попыток улучшить проектирование таким образом, чтобы уменьшить ущерб для общественности и окружающей среды. Ответственным за ВАЛХУФ предлагается провести самоанализ и подумать, не пришло ли время для существенных изменений в работе этой комиссии, которая, как кажется, уже долгое время не выполняет должным образом важную роль, возложенную на нее законом».

В АТД также отметили, что на протяжении долгой борьбы они настаивали на том, что нет никаких юридических или планировочных препятствий для переноса прав на застройку в другое место, несмотря на утверждения институтов планирования о том, что это невозможно. Было доказано, что можно найти оптимальное планировочное решение, защищающее как права предпринимателя, так и общественные интересы.

Адвокат Орталь Санкер из юридического отдела «Адам Тева ве-Дин» заявила:

«Морские побережья — это редкий и ограниченный общественный ресурс, и в условиях климатического кризиса, повышения уровня моря и сокращения береговой полосы сохранение каждого участка побережья открытым для общественности становится важнее, чем когда-либо. Подобные решения имеют большое значение для уменьшения ущерба побережьям».

Яэль Дори, глава отдела планирования в АТД, добавила:

«Это важное решение доказывает, что нет необходимости выбирать между правами предпринимателя и общественным благом, и что при готовности искать творческие решения можно прийти к результату, который хорош для всех сторон. Мы надеемся, что это решение приведет к изменению подхода институтов планирования к вредоносным планам, и в частности к старым планам, утвержденным до Закона о побережьях, и что инструмент переноса прав станет частью набора инструментов для улучшения архаичного планирования, которое наносит ущерб общественности и окружающей среде».