Гендиректор «Кардан Надалан»: «Следующий кризис на рынке недвижимости будет гораздо значительнее нынешнего»
Генеральный директор «Кардан Надалан» Амос Дабуш считает, что рост стоимости строительства, сокращение рынка земельных участков и отсутствие государственного управления могут нанести ущерб сектору недвижимости на годы вперед. По его словам, многим компаниям придется объединяться с партнерами, чтобы выжить.
Генеральный директор «Кардан Надалан» Амос Дабуш не спешит называть происходящее сегодня на рынке квартир «кризисом», «замедлением» или «застоем».
«Я не спешу использовать такие громкие слова, но могу сказать, что речь идет об очень сложной ситуации, подобной которой мы не испытывали в строительной отрасли и сфере недвижимости уже много лет», — говорит он в интервью «Глобс».
Дабуш не полностью согласен с мнением, что повышение процентной ставки и война привели к такому положению дел. «Я думаю, что корни проблемы глубже», — говорит он и поясняет: «Наблюдается значительное снижение объема продаж квартир, очень существенный рост стоимости строительства, а регулирование все больше обременяет отрасль. Это три компонента, которые ставят нашу отрасль в ситуацию, в которой она не была очень много лет».
«Кардан Надалан»
Рыночная стоимость: 812 миллионов шекелей.
Деятельность: компания продвигает проекты примерно на 27 000 единиц жилья на разных стадиях планирования и реализации, из них более 19 000 единиц жилья — в рамках обновления городской среды.
Какова роль государства в этом вопросе?
«Отрасль много лет управлялась якобы по принципам свободного рынка, и всех это устраивало. Минфин привык к налоговым поступлениям, муниципалитеты привыкли к сборам за улучшение (хитель ашбаха), а застройщики привыкли к высоким ценам и поэтому всегда были готовы предлагать более высокие суммы на тендерах. Создался порочный круг, из которого в нынешней ситуации очень трудно выйти.
Добавьте к этому то, что с начала года Земельное управление Израиля (РАМИ) почти не выставляло на рынок земельные участки — на мой взгляд, это один из самых важных моментов для понимания того, что произойдет в ближайшие годы.
Добавьте еще рост затрат на реализацию, который привел к тому, что очень многие проекты обновления городской среды сейчас пересматриваются.
И, наконец, добавьте к этому то, что из-за роста населения очень многие главы муниципалитетов создают нам проблемы как с общественными зданиями, так и со сборами за улучшение, и с объемами проектов. Из этого вы поймете, что следующий кризис будет гораздо значительнее нынешнего».
Мы еще в разгаре этого кризиса, а вы уже смотрите на следующий?
«Да. Вы видите, что Государство Израиль не управляет бизнесом. Каждый сам за себя. А если никто не управляет всей темой стоимости строительства и всей темой стоимости иностранных рабочих, то стоимость строительства не перестает расти.
С другой стороны, Государство Израиль не горит желанием снижать цены на землю. Сейчас тендеры остановили, и я не знаю по какой причине. Если им действительно нечего выставлять на рынок, это гораздо хуже. Там нет генерального директора. Я в отрасли уже почти 30 лет, поэтому я уже вижу, как это приближается, кричу, но некому слушать».
Амос Дабуш
Личное: 50 лет, женат + 4 детей, проживает в Модиине.
Профессиональное: генеральный директор «Кардан», имеет степень магистра в области недвижимости и степень бакалавра делового администрирования. Выпускник курса оценки недвижимости Техниона. В прошлом — заместитель генерального директора по маркетингу и развитию бизнеса в «И.Х. Дамри».
Хобби: пилатес на тренажерах и серфинг.
«После выборов будет больше экономической определенности»
«Кардан Надалан», принадлежащая группе «Кардан Исраэль», является публичной компанией, торгующейся на Тель-Авивской фондовой бирже с рыночной стоимостью около 833 миллионов шекелей, после падения примерно на 25% с начала года. Она занимается девелопментом и развитием жилых проектов и доходной недвижимости, а также реализует проекты через компанию «Аль-Хар Инженерия и строительство».
Среди ее крупных проектов, находящихся сейчас в стадии реализации: проект Island в Бат-Яме, включающий два 20-этажных здания и 160 квартир; проект башен U на улице Мецада в Бат-Яме, включающий две 31-этажные башни и в общей сложности 300 квартир; и проект Alive в районе Парк-ха-Ям в Нетании, включающий 32-этажную башню.
На стадиях планирования и выхода на реализацию находится проект «пинуй-бинуй» (расселение и застройка) в комплексе Мохиливер в Йехуде, включающий 491 квартиру, комплекс Пардес-Шанир в Тель-Авиве (совместно с фондом «Риэлити»), земельный участок в Хадере и проект в квартале Эйлат в Холоне.
Есть что-то оптимистичное в ваших словах, ведь если вы говорите о следующем кризисе, значит, между нынешним и следующим будет какой-то период расцвета.
«Давайте подождем и увидим, что будет с ситуацией в сфере безопасности, и когда, с Божьей помощью, закончится война, пройдут выборы, здесь будет гораздо больше экономической определенности. Также желание людей инвестировать будет гораздо больше. Возьмите Кирьят-Ату или Мигдаль-ха-Эмек. Будет построен кампус Nvidia — вы понимаете, что это делает с таким регионом в радиусе 30-40 километров от него? Это поднимает весь регион вверх.
Что ищут международные компании? Тишину. Как только есть тишина, много денег течет в страну, экономика выглядит лучше, и наша отрасль тоже выглядит гораздо лучше.
Но нужно управлять событием. Сейчас они игнорируют то, что происходит в отрасли».
Объясните, в чем они игнорируют?
«Выпускают на рынок единицы жилья? Это должно управляться. Выпускают на рынок иностранных рабочих? Это должно управляться. Регулирование должно управляться. Не может быть, чтобы каждый муниципалитет решал сам за себя, что он делает. Это нелогично. МВД отвечает за местную власть? Пусть будут единые правила для всех.
Не может быть, чтобы в одном органе власти было так, а в другом — иначе. Нужно, чтобы были единые правила. И не может быть, чтобы государство самоустранилось от всего.
Например, местные органы власти не готовы платить зарплату проверяющим планы, так что они делают? Институты контроля. На кого это ложится? На застройщика, который должен платить тысячи шекелей за квартиру, чтобы это проверили. Почему? Потому что в муниципалитете нет кадров для проверки. Это неуправляемый бизнес, и в конечном итоге это перекладывается на цену квартиры».
В правительстве считали, что приватизация проверки планов сократит время получения разрешения.
«Ну, сократилось время на получение разрешения? Нет. Но история не в институтах контроля. Это одна проблема из тысячи проблем, которые есть в регулировании. Все громоздко. Когда у вас болит зуб, нужно лечение каналов, не нужно ставить пломбу сверху. Но у нас каждый раз ставят другую пломбу, и это жаль».
Мы видим, что цены на квартиры немного снижаются, но пока не более того. Почему?
«Потому что не все компании в отчаянии. Это зависит от стадии, на которой находится проект. Потому что если сегодня вы строите проект и у вас есть еще четыре-пять лет до заселения, вы не спешите снижать цену. Многое может измениться за это время. Сегодня, поскольку большая часть строительства ведется в высоту, строительство занимает гораздо больше времени, чем раньше, и поэтому у вас как у застройщика больше воздуха. Вам не нужно спешить.
Также не все хотят признавать убытки. Поэтому вы не видите падений. Да, видны креативность в условиях оплаты и те или иные акции».
В 70-х, 80-х и 2000-х годах цены падали на десятки процентов. Это может повториться?
«Однозначно нет. Также потому, что темпы естественного прироста здесь не похожи на 70-е и 80-е годы, и не на 2000-е. Если смотреть на общую цену квартиры, прибыль застройщика — это самая маленькая часть. Налогообложение очень значительно, стоимость строительства очень значительна, а также стоимость земли, владельцем которой в большинстве случаев является Государство Израиль. Поэтому я не считаю, что такое может произойти».
Вы говорили до сих пор об экономических факторах и компаниях. Что насчет покупателей? Спроса?
«Мы видим спрос в офисах продаж. Они заходят, они выходят, они проверяют, но в конечном итоге покупка квартиры — это эмоциональная вещь. Это одна из самых больших покупок, которые они делают в жизни, и это очень сильно связано с настроением, которое есть в Государстве Израиль. Многие сидят на заборе, чтобы посмотреть, что будет.
Верно также, что в некоторых местах цены достигли такого состояния, что люди воздерживаются или, альтернативно, ищут другие места для переезда, потому что не могут себе этого позволить. И это тоже нормально, не все живут на Манхэттене».
Помимо эмоционального аспекта, многие люди говорят, что не могут позволить себе цены на квартиры.
«Значит, покупают в другом месте. Я не говорю, что это просто. Я очень хочу, чтобы мои дети жили рядом со мной, но я живу в Модиине, и четырехкомнатная квартира там стоит 3-4 миллиона шекелей. Я не уверен, что могу купить каждому ребенку квартиру, чтобы они жили рядом со мной. Поэтому иногда приходится идти на компромисс из-за отсутствия выбора».
«Мы вели себя консервативно, и я не жалею об этом»
Предложение квартир находится на рекордно высоком уровне.
«Верно, что предложение квартир на рекордно высоком уровне, но никто не смотрит также на спрос, а он существует. Он не исчез. Сейчас люди не покупают квартиры по миллиону и одной причине. Спрос должен встретиться с предложением, и если он не встретит его в Тель-Авиве, он встретит его в Бат-Яме или Реховоте. Люди устроятся внутри этих кругов, и это уладится, даже если потребуется немного времени».
Что касается предложения, в Управлении планирования уверены, что если они утвердят много единиц жилья, они решат кризис.
«Это то же самое, что мне говорили в штабе по жилищному строительству десять лет назад при покойном Авигдоре Ицхаки. И это то же самое, что мне говорили в Минфине три года назад, и четыре года назад, и пять лет назад».
Так, может быть, проблемы начались 10 лет назад?
«В 2015 году были посеяны семена бедствия для сегодняшнего кризиса. Почему? Потому что что делало в те дни Государство Израиль? Взяло весь запас самых лучших земель, которые у него были, без исключения, и направило его в один сегмент экономики.
Дали людям, у которых есть деньги в кармане, заработать миллион шекелей на лотереях в Глиль-Яме, Ришон-ле-Ционе, Модиине, Тель-Авиве, Бат-Яме, в рамках программы «Цена для новосела» (Мехир ле-миштакен). 100-200 тысяч человек выиграли в лото и заработали. Сегодня это уже гораздо больше миллиона шекелей.
Этим государство потеряло все свои самые дорогие активы, стоимость самой лучшей недвижимости, которая у него была. С чем оно осталось? Посмотрите на тендеры с начала года: шутки. Лагерь в Рамат-Гане, Сдерот, Нетивот, Офаким. Я не принижаю это. Но государство сделало рынок очень односторонним.
Как только вы говорите с одним сегментом населения с одной стороны, а с другой стороны тратите всю свою обойму земель — посмотрите, куда мы пришли. «Цена для новосела» — это хорошая вещь, и очень важно помогать молодым парам, но как только вы выделяете на цель 100% своих земель — вы создаете проблему».
Но уже много лет выделяют квартиры и для свободного рынка.
«Отрасль недвижимости — это авианосец. Когда вы плывете на маленькой яхте и поворачиваете руль, яхта поворачивает направо. Авианосцу на это требуется несколько хороших часов.
Если я покупаю землю сегодня и получаю землю от РАМИ только через три года, как я могу угадать, какими будут цены через три года? Я не могу, но это то, что происходит. Так чего от нас хотят? Государство создает бардак тем, что я выигрываю тендер, но оно дает мне землю через два с половиной-три года».
Что происходит у вас в компании в свете нынешней ситуации?
«Слава Богу, мы до сих пор вели себя консервативно, и я не жалею об этом. Мы не бегали в последние годы на тендеры, чтобы платить сотни миллионов. Мы делали больше сделок комбинации и обновления городской среды, поэтому мы подвержены риску гораздо меньше, чем другие компании. Также запасы, которые мы открыли сегодня, находятся на начальных стадиях. Большинство из них, кстати, на стадиях подземного фундамента или «стены в грунте», так что, слава Богу, все в порядке».
«Мы увидим больше сделок по вхождению в партнерства»
Не у всех застройщиков есть запас дыхания в несколько лет, чтобы пережить тяжелые годы. У них есть затраты на реализацию и финансирование.
«Есть те, у кого есть позвоночник и широкие плечи, чтобы пережить это как следует, а есть те, кто перейдет к управлению денежными потоками или уйдет с поля, многие компании сегодня обращаются к внебанковскому финансированию и расстаются с существенной частью будущей прибыли, чтобы выжить.
Вы видите, что многие проекты обновления городской среды и ТАМА 38 продаются, потому что там речь идет о мелких застройщиках, которым немного труднее выжить. Они должны объединяться и создавать партнерства, чтобы пережить это. Кстати, это совершенно нормально.
Мы видим в последнее время гораздо больше обращений от девелоперских компаний, которые хотят, чтобы мы вошли с ними в партнерство, чтобы мы приобрели у них проекты или даже чтобы мы рассмотрели приобретение всей деятельности. Это происходит в основном в обновлении городской среды, где в последние годы были созданы очень большие портфели проектов, но рынок изменился.
Сегодня гораздо труднее финансировать, продвигать и продавать проекты в таких объемах, поэтому компании понимают, что им нужен рядом сильный орган с капиталом, способностью к финансированию и способностью к реализации. Я говорю не о той или иной компании, которая попала в беду, а о процессе, который происходит во всей отрасли. Это видно также по сделкам, которые совершаются сейчас на рынке, по вхождению в партнерства, приобретению долей и приобретению деятельности.
Мы рассматриваем их, но не ищем мелкие сделки. Если мы входим, то это в значительную сделку от сотен единиц жилья и выше, будь то через партнерство в проекте, приобретение проектов или приобретение компании с существенным портфелем.
Я думаю, что этот процесс только в начале. Когда рынок находится в замедлении в течение длительного времени, начинается процесс консолидации: тот, у кого есть проекты, но не хватает способности к реализации, ищет партнера, а тот, у кого есть капитал и способность к реализации, ищет эти возможности. Поэтому я оцениваю, что мы увидим в ближайшее время больше сделок по вхождению в партнерства, приобретению проектов и приобретению компаний, особенно в обновлении городской среды, где портфели могут быть в объемах сотен и тысяч единиц жилья».
