Проект, который усложнил жизнь инвестору: «Если я потеряю всего 200 тысяч шекелей, я буду доволен»

В 2020 году Яхав Шпинерд был убежден, что совершает отличную сделку, приобретая новую квартиру «на бумаге» в Яффо по цене, которая была на 300 тысяч шекелей ниже рыночной на тот момент. Сегодня он заявляет, что если выйдет из этого яффского приключения с убытком «всего в 200 тысяч шекелей», то будет доволен.

«Около шести лет назад я продал квартиру, получив очень большую прибыль. По сути, я исчерпал потенциал прибыли и искал возможность увеличить кредитное плечо, купив другую квартиру в том же районе», — рассказывает Шпинерд. Однако в начале 2020 года разразилась пандемия коронавируса, которая, среди прочего, привела к закрытию принадлежавшего ему стартапа, работавшего в сфере музеев за рубежом.

В этой ситуации ему было трудно получить ипотеку, поэтому он отказался от идеи покупки квартиры со вторых рук для инвестиций и сосредоточился на новой квартире. Он остановил свой выбор на проекте под названием «Яффа» компании «Цабарим» на улице Тухольски в Яффо. «Пока я вел переговоры с застройщиком о 4-комнатной квартире с парковкой и кладовой, я внезапно обнаружил на сайте «Яд2» объявление о продаже 4-комнатной квартиры на пятом этаже, которую пытается продать покупатель в этом проекте», — рассказывает он.

Возможность: покупка у инвестора на раннем этапе

Шпинерд объясняет, что в то время как компания требовала 2,3 миллиона шекелей, квартира на сайте продавалась по более низкой цене, и в итоге сделка была закрыта на сумме 2 миллиона шекелей. «Нет другого способа это представить: я купил квартиру на 300 тысяч шекелей дешевле цены застройщика. И это казалось мне отличной сделкой», — объясняет он логику, которой руководствовался.

Но в этой сделке скрывался нюанс, который впоследствии создал ему проблемы.

«Я не получил полную гарантию по Закону о продаже, потому что продавец купил квартиру в рамках акции «80/20» в 2015 году по цене 1,5 миллиона шекелей. То есть он внес только 300 тысяч шекелей в качестве аванса, а у него остался долг перед застройщиком в 1,2 миллиона шекелей. Когда я купил квартиру за 2 миллиона, я фактически занял его место в отношении тех 300 тысяч шекелей, на которые есть гарантия по Закону о продаже, но я добавил ему 500 тысяч шекелей без такой гарантии», — рассказывает Шпинерд.

Яхав Шпинерд, Amdocs

• Личное: 37 лет, женат, двое детей, живет в Кфар-Шмуэль

• Профессиональное: генеральный директор Captain Invest

• Еще кое-что: пересек Тихий океан на парусной лодке в 2017 году

История инвестиций Шпинерда в Яффо, подробно описанная в специальном эпизоде подкаста «Кесеф ба-кир» («Деньги в стене») от «Глобс», иллюстрирует один из самых базовых принципов в мире инвестиций: риск против доходности — почему так важно настаивать на гарантии по Закону о продаже — а также в очередной раз учит сложности проектов ТАМА 38/1. Это особенно верно, когда речь идет о масштабном проекте, подобном тому, который планировал покойный застройщик Рони Цабари, бывший владелец компании «Цабарим», обанкротившейся около трех лет назад.

---

Сложность: трудности с завершением проекта ТАМА 38/1

В первом десятилетии века доктор Ора Блум руководила юридической клиникой в Тель-Авивском университете. Это университетский и студенческий проект, предоставляющий бесплатную юридическую помощь. Так или иначе, они узнали, что несколько старых зданий на улице Тухольски в Яффо получили от муниципалитета «приказы №3», что означает, что здания опасны для проживания и необходимо срочно устранить дефекты, иначе они будут эвакуированы.

«Население, проживающее в этих зданиях, — это жильцы социального жилья, большинство из которых купили квартиры с очень большими скидками, до 95% от стоимости дома, и стали собственниками», — рассказывает доктор Блум. «Но они не стали обеспеченными людьми, поэтому у них не было никакой возможности оплатить расходы, необходимые для устранения дефектов».

Проблема гарантии по Закону о продаже: вопросы должны быть урегулированы между покупателем и продавцом | Эрик Мировски, комментарий

Когда Яхав входил в сделку, он знал, что это рискованно, но решил вложить полмиллиона шекелей, которые не были защищены гарантией по Закону о продаже, из-за надежды на рост стоимости.

Уполномоченный по Закону о продаже в Министерстве строительства выявил, что здесь существует явление: есть много случаев, когда люди покупали квартиры «на бумаге» у застройщика, видели, что цены растут еще во время строительства, и решали реализовать прибыль и продать квартиру дальше.

В такой ситуации нет никого, кто предоставил бы гарантию по Закону о продаже новым покупателям, потому что тем, кто заключил договор с подрядчиком или застройщиком, был предыдущий покупатель. Поэтому Уполномоченный по Закону о продаже постановил, что тот, кто купил квартиру «на бумаге» и продал ее кому-то другому, будет нести ответственность по Закону о продаже за разницу в ценах между тем, за сколько он купил, и тем, за сколько он продал. Однако эти вещи должны быть закреплены в договоре между сторонами. В таких случаях вопросы должны быть урегулированы между покупателем и продавцом.

Сегодня есть много покупателей, которые купили «на бумаге» по акциям и планировали продать квартиры, но не могут продать их в текущей ситуации, и уж точно не по более высокой цене. Есть также застройщики, которые накладывают вето на такую сделку. Поэтому определенно нужно смотреть вперед и проверять этот вопрос заранее.

Кроме того, как покупатель, я рекомендую проверять состояние застройщика, когда вы покупаете квартиру. Если положение не устойчивое, это опасно.

---

С помощью частной юридической фирмы был установлен контакт с застройщиком Рони Цабари, который, по словам доктора Блум, интересовался не только прибылью, но и тем, что история жильцов тронула его сердце. Его компания устранила дефекты, а впоследствии была выбрана для продвижения проекта ТАМА 38/1 для шести зданий на улице, в которых проживало 96 семей.

Проект получил маркетинговое название «Яффа». Тот факт, что это был большой и сложный проект, наряду с тем, что ТАМА 38 была еще в зачаточном состоянии, привели к тому, что только в 2015 году новые квартиры в проекте вышли на рынок в рамках специальной акции, ориентированной на студентов.

«Двухкомнатные квартиры покупались примерно за миллион шекелей», — вспоминает один из маркетологов. Прошло еще около пяти лет, прежде чем дела на местах действительно начали двигаться. «Добрые намерения были у всех, во главе с Рони. Только он не сделал правильных оценок и не ожидал ям, которые будут на пути», — объясняет доктор Блум.

И они действительно появились в виде трудностей с компаниями социального жилья, которые омрачили вопрос гарантий, а также того факта, что проект оказался сложным с точки зрения планирования, главным образом из-за необходимости строительства особо большой парковки.

В 2022 году строительство проекта должно было завершиться, но ситуация была далека от этого. Владельцы квартир были возмущены тем, что живут на стройплощадке, а покупатели квартир начали задаваться вопросом, насколько долгим будет задержка. Некоторые из них потребовали компенсацию.

«В мае нас собрали и сказали, что есть задержка в строительстве из-за коронавируса и операции «Страж стен», и объявили, что мы не получим компенсацию», — вспоминает Шпинерд, который в то время был еще доволен. «Это были хорошие годы для недвижимости, и стоимость моей квартиры на свободном рынке выросла до 2,8 миллиона шекелей. Поэтому я сказал себе, что даже если это займет еще год-два, на доходности собственного капитала я удваиваю деньги. Все в порядке».

Однако ничего на самом деле не было в порядке.

Возвращение на путь: конкурсный управляющий: «Я встречаю хаос, огромную путаницу»

Год спустя компания «Цабарим» обанкротилась. Работы, которые и так велись медленно, прекратились, Цабари скончался, а события 7 октября и начавшаяся тяжелая война затруднили прогресс.

Тем, кому в итоге удалось продвинуть проект, стал адвокат Хагай Ульман, назначенный судом в качестве конкурсного управляющего, вместе с адвокатом Эрезом Хавером.

«Я встречаю проект в 2023 году, и там хаос», — рассказывает адвокат Ульман. «Проект, который застрял из-за неплатежеспособности компании, кстати, после внезапной кончины ее владельца и управляющего.

«Это крайне сложное событие, потому что речь идет об огромном проекте ТАМА 38/1, возможно, самом большом из существующих, который оказался в состоянии неплатежеспособности.

«Это огромная путаница из примерно 100 старых квартир, на месте которых строят 100 новых квартир. Проект застрял посередине с крайне сложной ситуацией с планированием. Ситуация с исполнением еще более сложная. Подрядчики, которые обанкротились, и нужно найти решения».

Адвокат Ульман рассказывает, что в рамках разработанного решения владельцев квартир попросили добавить деньги из своего кармана в фонд проекта, чтобы обеспечить капитал для продолжения строительства.

«Мне нужно было принять решение», — рассказывает Шпинерд. «Забрать 300 тысяч шекелей, которые были защищены гарантией по Закону о продаже, — что означает, что я во всеуслышание объявляю, что потерял полмиллиона шекелей, — или продолжить строительство, и в моем случае добавить 400 тысяч шекелей».

Шпинерд выбрал второй вариант, но путаница для него на этом не закончилась. «Были расходы, которые продолжали накапливаться. Квартира, которую я купил, была привязана к индексу цен на строительные материалы на 100% от ее стоимости. Сегодня я должен добавить к сделке только из-за этого пункта 250 тысяч шекелей», — говорит он и рассказывает, что сегодня пытается продать квартиру, зная, что благодаря плану и прогрессу работ ожидаемое завершение — конец 2026 года.

«На протяжении всего пути я чувствовал, что компания пыталась двигаться вперед, но, видимо, проект был ей не по силам. Я пострадал, но главные пострадавшие — это люди, которые жили и до сих пор живут на стройплощадке, большую часть времени в тяжелых условиях», — объясняет он.

В заключение он пытается найти и оптимистичную ноту: «У каждого инвестора есть шрамы на спине, и важно также признавать эти вещи и риски, и я думаю, что нет лучшего урока, чем этот урок».