Предприниматель, предпочитающий строить за пределами Тель-Авива: «Мы ориентируемся на квартиры стоимостью до 3 миллионов шекелей»

Ишай Рот, генеральный директор группы «Шуваль хандаса», начал свой путь в сфере недвижимости в возрасте 18 лет в качестве маклера. В дальнейшем он прошел через различные должности в маркетинге, продажах, предпринимательстве, развитии бизнеса и строительстве — этапы, которые позволили ему изучить отрасль с разных сторон. Около 13 лет назад он присоединился к «Шуваль», стал партнером в создании предпринимательского подразделения группы, а затем продвинулся до должности генерального директора.

Сегодня «Шуваль» работает как девелоперская группа и как строительная компания, недавно расширив свою деятельность за счет приобретения компании «Ицхак Штерн» в рамках сделки стоимостью более 200 миллионов шекелей.

В интервью Рот комментирует решение углубиться в сферу строительства именно в сложный период, состояние рынка жилья и районы, где он видит спрос, а также объясняет, почему «Шуваль» предпочитает фокусироваться на проектах за пределами Тель-Авива. Он также затрагивает тему резкого падения акций «Шуваль» после IPO и разрыв, по его словам, между результатами компании и динамикой акций.

Предпринимательство против строительства

«Мы создали большую покупательную способность для бетона, железа, керамики»

В период, когда компании в отрасли снижают риски, вы решили приобрести строительную компанию «Ицхак Штерн». Какова была причина покупки?

«Компания «Шуваль» была основана 41 год назад как строительная компания. До недавнего времени мы выполняли проекты для других, в основном в нежилых секторах — мы построили несколько комплексов BIG, десятки и сотни тысяч квадратных метров логистических складов, офисных зданий и многое другое. 13 лет назад я пришел в «Шуваль», после того как занимал должность директора по маркетингу и продажам в «Ицхак Штерн», и мы вместе с Моше Миллером, владельцем контрольного пакета акций, создали девелоперское подразделение группы. Параллельно мы начали заниматься городским обновлением, приобретать земельные участки в рамках программы «Цена для новосела» и обычных сделок, а также строить жилые проекты для себя.

«С годами мы создали и строительное подразделение для жилой недвижимости, которое работало в основном для наших проектов и проектов наших партнеров. На протяжении всего пути к нам обращались многие девелоперские компании с просьбой выполнить для них проекты, но мы отклоняли эти запросы, так как не были готовы к работе для других девелоперов.

«Около года назад Моше Миллер сказал, что запросов много и строительные компании очень востребованы на рынке, поэтому мы решили создать подразделение, которое будет работать для других. Мы поняли, что создание такой деятельности с нуля займет время — от создания тендерного отдела и найма сотрудников до обучения работе с другими девелоперами. Поэтому мы искали существующую компанию.

«Так мы пришли к «Ицхак Штерн», компании, которую я хорошо знаю и в которой работал в прошлом. Это хорошая, отличная и прибыльная компания, владельцы которой, Асаф и Амнон Штерн, хотели ее продать. Они искали компанию с похожей ДНК. У обеих компаний схожая управленческая и организационная культура, и в итоге мы пришли к соглашению о сделке.

«Одним из преимуществ этого шага является созданная покупательная способность. Когда мы закупаем бетон, железо, керамику или другие материалы как более крупная структура, наша переговорная сила перед поставщиками возрастает. Кроме того, у обеих компаний есть многолетние связи с подрядчиками и поставщиками».

В отличие от девелоперских компаний, которые предпочитают строить только для себя, «Шуваль» заявляет, что продолжит предоставлять строительные услуги и внешним заказчикам. В эпоху, когда затраты на строительство волатильны и нестабильны, как управлять рисками генерального подрядчика в чужих проектах, не неся убытков?

«Мы выбираем хороших девелоперов, а также тех, кто понимает психологию подрядчика.

«Например, если вы приходите сегодня к заказчику и говорите ему: «Послушай, из-за войны у меня возникло удорожание на три-четыре миллиона шекелей», он будет знать, что нужно прийти и дать эти деньги, чтобы сохранить подрядчика. Особенно если речь идет о подрядчике, который работает с ним от проекта к проекту, как подрядчик «под ключ» или генеральный подрядчик. Он знает, как сохранить строительную компанию, и мы видим, что именно это произошло в отчетах «Ицхак Штерн».

«Еще один момент — преимущество, вытекающее из масштаба. Когда есть нехватка рабочей силы, субподрядчики хотят работать со стабильными и серьезными компаниями с высокой платежной дисциплиной. Так можно лучше контролировать подрядчиков, потому что они хотят работать с вами, а не с другими. Это именно то, что произошло и во время войны».

Сильные районы

«Акко работает хорошо, и Крайот тоже»

Являются ли такие сделки, как ваша, предвестником волны слияний и поглощений, в которой выживут только гиганты, имеющие доступ к капиталу, и поглотят более мелких игроков?

«Прежде всего, мы уже видим сделки компаний, которые приобретаются и объединяются, продаются и покупаются. Это уже происходит. С другой стороны, мы видим рынок в состоянии улучшения, это сильно зависит от того, в каких районах.

«Мы работаем в районах, которые пострадали меньше. Это видно в наших отчетах и в самих проектах. Например, в нашем проекте в Акко у нас осталось около 20 единиц жилья из 300, а проект мы должны сдать только в следующем году. То есть большинство квартир уже проданы, и у нас нет проблем с денежными потоками, строительством или чем-то еще».

То есть проекты, которые находятся дальше от Гуш-Дана?

«Верно, и мы также выигрываем проекты в рамках программы «Цена со скидкой». Нам нравятся эти проекты, потому что 50% или 60% проекта, а в случае с Хайфой сегодня даже 80%, уже проданы на бумаге. Поэтому уровень риска очень низкий.

«У нас сейчас есть проект на склонах Хайфы, рядом со стадионом «Самми Офер», который называется «Шуваль Тач». В нем 402 единицы жилья, и сейчас мы находимся на этапе выбора квартир в рамках программы «Цена со скидкой». Около 80% проекта предназначено для имеющих право на льготы и уже продано на бумаге, так что у нас осталось около 80 квартир для свободного рынка».

Где сегодня возможности на рынке с географической точки зрения? Какие города работают хорошо?

«Акко работает хорошо, Крайот работают хорошо. В Йокнеаме, конечно, квартир уже не осталось, и в Йокнеаме почти нет проектов».

В Йокнеаме вы связываете это также с тем, что Nvidia собирается войти в этот район?

«В Йокнеаме наш проект был заложен еще до того, как было объявлено о создании новой штаб-квартиры Nvidia, но я думаю, что их деятельность даст значительный толчок Йокнеаму и окрестностям. Наряду с этим, мы видим оживление и в Хайфе, в нескольких наших проектах. Мы планируем открыть дополнительные проекты в сфере городского обновления, которые уже получили утвержденные планы».

А как у вас дела с Тель-Авивом? Вы намеренно держитесь от него подальше?

«Помимо одного проекта, который у нас там есть вместе с двумя другими партнерами, на улице ха-Ракевет, мы не так активны в Тель-Авиве. У нас есть проекты городского обновления в Гиватаиме и Рамат-Гане».

Почему, собственно?

«Я думаю, что в проектах, где цена квартиры составляет до 2,5–3 миллионов шекелей, людям легче совершить покупку, и именно поэтому мы фокусируемся на этом диапазоне. Нам нравится продавать квартиры, которые более доступны для широкой аудитории, чтобы покупатель мог внести необходимый собственный капитал и знать, что сможет справиться с выплатами по ипотеке в дальнейшем».

Продажи

«Каждая квартира получает подрядную ссуду»

Вы показали скачок продаж в первом полугодии 2026 года: 216 единиц жилья по сравнению с 73 за аналогичный период. Насколько этот рост отражает реальный спрос и насколько он обусловлен растущим использованием подрядных ссуд, которые составили около 79% продаж на свободном рынке во втором квартале?

«Мы заботимся о том, чтобы каждая наша квартира получила подрядную ссуду, и банк — это тот, кто проводит андеррайтинг. То есть покупатель должен внести свой собственный капитал, обычно 10% или 15%, а затем банк через нас предоставляет подрядную ссуду. Но банк проверяет покупателя по-настоящему — он проверяет, есть ли у него источники, и если завтра утром ему нужно будет завершить сделку, есть ли у него накопительные фонды, пенсии или свободные деньги. С нашей точки зрения, это значительно снижает уровень риска».

И все же можно сказать, что рынок все еще находится в стагнации. Что, по вашему мнению, может стимулировать продажи?

«Здесь есть очень важный вопрос, и это налог на покупку квартир «вторички» для инвесторов. Государство совершает очень серьезную ошибку, не снижая этот налог, и я говорю это не потому, что хочу продавать квартиры, а потому, что смотрю на своих дочерей. У меня три дочери, и я думаю о том, что через несколько лет им нужно будет покупать квартиры.

«Я, например, хочу начать платить за квартиру для своей старшей дочери, и я не могу, потому что должен заплатить 8% налога на покупку. Так что мне выгоднее? Купить недвижимость в Ларнаке или в другом месте, перевести туда деньги, и там банки тоже предоставляют мне ссуды, проценты и все остальное. Жаль, давайте снизим налог на покупку, сохраним деньги, чтобы они не убегали за пределы Израиля, и создадим сделки внутри страны.

«Я думаю, что следующее правительство должно пойти на это. И рынок недвижимости начнет снова расти, и люди, которые хотят, чтобы у их детей были квартиры через несколько лет, благодаря этому смогут обеспечить детей жильем. Это разблокирует пробку.

«Это также увеличит доходы от налогов, и это поможет людям торговать своими квартирами и двигаться дальше».

Акции

«Текущая цена не отражает результаты»

Вы вывели «Шуваль хандаса» на биржу в январе 2025 года, в непростой период для отрасли недвижимости, и с тех пор акции упали примерно на 30%. Что, по вашему мнению, стоит за этим?

«Наши акции по текущей цене не отражают результаты нашей компании. Мы видим наши отчеты, и я думаю, что мы входим в число отличных компаний в отрасли. Управленческая культура здесь очень упорядоченная. Мы не берем проекты с очень высоким риском. Во-вторых, мы строительная компания, мы контролируем строительство и контролируем расходы.

«Я думаю, что это больше связано с настроениями инвесторов. Если сделать срез всех компаний недвижимости, вы увидите, что все они обесценились на десятки процентов, не только мы. Я верю и хочу верить, что через короткий промежуток времени мы будем совсем в другом месте».

Может быть, время для IPO тоже было немного сложным? Ведь 2025 год был непростым для отрасли.

«Нет. После IPO наши акции очень хорошо выросли. Просто период войны заставил инвесторов опасаться, и справедливо. Но все же наши результаты говорят сами за себя».

Безопасность

«Я приезжаю на объекты и участвую лично»

Вопрос напоследок: с начала года мы стали свидетелями десятков погибших в результате несчастных случаев на производстве. Как вы обеспечиваете безопасность сотрудников на ваших объектах?

«Прежде всего, безопасность для нас — это как «Сайерет Маткаль». Я, как генеральный директор группы, первое, что держу на столе, — это вопрос безопасности. Я участвую лично, приезжаю на объекты, получаю отчеты на ежедневной основе, и тот, кто не работает по правилам безопасности компании, покидает объект. У нас есть инспекторы по безопасности, которые сопровождают всю группу, и мы очень-очень строги в этом вопросе.

«Моя теория проста: вы приходите утром через ворота здоровыми и целыми, и такими же должны выйти. Мы не стоим ни миллиона шекелей, ни 50 миллионов шекелей, если происходит несчастный случай на производстве. Мы также начали программу «Звезды», и я думаю, что очень важно, чтобы государство поддержало ее».