Гиганты коммерческой недвижимости и офисов расширились в сектор жилья. Окупилось ли это им?
В поисках новых драйверов роста «Азриэли» и «Мелиссарон» становятся доминирующими девелоперами жилья. Продажи и портфель проектов растут, однако в отрасли предупреждают, что пока рано делать выводы о том, принесет ли этот шаг ожидаемую доходность.
После многих лет, в течение которых они фокусировались на торговых центрах и офисах, гиганты доходной недвижимости в последние годы обратились к рынку жилья. «Азриэли», которая приобрела «Цемах-Мерман», и «Мелиссарон», вошедшая в «Авив Йезум», иллюстрируют этот шаг, вызванный эрозией доходности в офисах и торговле, а также поиском новых драйверов роста, отчасти из-за ограничений Управления по конкуренции. Теперь, с публикацией финансовых отчетов, можно оценить, что принесла эта деятельность.
Эффект Гвинет Пэлтроу
«Мелиссарон» приобрела контроль над «Авив Йезум» в 2024 году по оценке около 1,2 миллиарда шекелей. Несмотря на первоначальное замедление на рынке, в первом полугодии 2026 года компания продала 166 квартир — почти в три раза больше, чем за аналогичный период 2025 года. Основной скачок произошел благодаря проекту «Авив ба-Шхаким» в Герцлии, который продвигался в рамках кампании с участием Гвинет Пэлтроу. Кампания принесла 56 сделок с мая по момент публикации отчета, и еще 55 квартир были проданы в июле.
Портфель проектов «Авив Мелиссарон» вырос примерно на 36% за год до примерно 13 300 квартир. Согласно анализу банка «Апоалим», проекты с высокой степенью определенности, как ожидается, принесут компании выручку в размере около 15 миллиардов шекелей и операционную прибыль около 2,4 миллиарда шекелей. В то же время портфель еще не признанной выручки вырос на 24% до 1,35 миллиарда шекелей, с валовой прибылью около 270 миллионов шекелей. В «Апоалим» пояснили, что «продажи опередили исполнение, и часть квартир была продана, хотя строительство еще не началось».
Количество строящихся квартир в настоящее время составляет около 550 в 4 проектах, и компания планирует увеличить это число до примерно 2 300 к концу 2026 года и до примерно 4 000 в дальнейшем, с входом еще 8 проектов. Тем не менее, в «Апоалим» отмечают, что испытание для «Мелиссарон» переходит от маркетинга к способности реализации на местах, и подчеркивают, что «существенная часть прогнозируемого роста зависит от завершения проектов и их заселения в срок». Параллельно с этим, в остальной деятельности «Мелиссарон» показала рост NOI на 5% до 412 миллионов шекелей. Однако чистая прибыль снизилась примерно на 33% до 289 миллионов шекелей, в основном из-за снижения прибыли от переоценки по сравнению с аналогичным кварталом.
Рост «Азриэли»
«Азриэли» также вошла в сферу жилья, приобретя 67% «Цемах-Мерман» в 2025 году за 635 миллионов шекелей. В первом полугодии 2026 года эта деятельность принесла выручку в размере 249 миллионов шекелей и прибыль в 38 миллионов шекелей. Сегодня жилые активы группы составляют около 2,35 миллиарда шекелей и включают более 5 000 единиц жилья в 27 проектах, наряду с земельными резервами и проектами городского обновления.
За полугодие «Цемах-Мерман» продала 127 квартир (54 в доле «Азриэли») на сумму 254,9 миллиона шекелей — скачок по сравнению с 52 квартирами за аналогичный период. Средняя цена составила 2 миллиона шекелей за квартиру. Импульс сохранился и после этого: с июля по момент публикации отчета было продано 21 квартира на сумму 63,3 миллиона шекелей, по средней цене 3 миллиона шекелей за квартиру.
Скачок в продажах квартир — первое полугодие 2025 года против первого полугодия 2026 года
-
«Авив Мелиссарон»: 166 квартир в 2026 году против 60 квартир в 2025 году (скачок почти в 3 раза).
-
«Цемах-Мерман» («Азриэли»): 127 квартир в 2026 году против 52 квартир в 2025 году (скачок более чем в 2,4 раза).
По итогам квартала «Азриэли» зафиксировала небольшой рост NOI до 651 миллиона шекелей и FFO до 426 миллионов шекелей. С другой стороны, чистая прибыль упала с 320 миллионов шекелей до 155 миллионов шекелей, в основном из-за падения прибыли от переоценки недвижимости и роста расходов. Тем не менее, «Цемах-Мерман» внесла около 30 миллионов шекелей в валовую прибыль группы за полугодие и помогла смягчить эрозию.
«Как и во всем мире»
«Компании доходной недвижимости обязаны искать для себя новые драйверы роста помимо торговли, офисов и логистики, доходность в которых начинает снижаться», — объясняет в беседе с «Глобс» аудитор Гай Амуси, генеральный директор «Ависон Янг Израиль». «Помимо очевидных подозреваемых, таких как серверные фермы, жилье — это сфера, которой раньше большинство компаний избегали, а в последние годы они предпринимают шаги по входу в нее, будь то через создание деятельности или приобретение деятельности».
По словам Амуси, этот шаг соответствует тому, что происходит в мире. «Тенденция к сокращению офисных площадей началась во время коронавируса во всем мире и не восстановилась полностью. Израиль — рынок несколько необычный, и война в последние три года создала неопределенность и остановку в начале строительства, но мы увидим, как эта тенденция расширится в ближайшем будущем. Кроме того, смешанное использование — это растущая тенденция, и есть большой смысл в сочетании жилья и офисов в одних и тех же комплексах».
Тем не менее, Амуси считает, что еще рано знать, окажется ли вход гигантов доходной недвижимости выгодным для них. «Сегодня мы видим только начало деятельности. Из-за сложной геополитической ситуации трудно делать выводы, и судить о целесообразности этого шага можно будет только в ближайшие годы».