Как 34-летний инвестор построил портфель из четырех квартир с минимальным капиталом

Матан Ахабия, 34-летний житель Эйлата, сумел приобрести четыре квартиры всего за шесть лет, начав с минимальным капиталом. В недавнем интервью на рынке недвижимости в подкасте Globes «Кесеф Бакир» он поделился своим нестандартным инвестиционным путем, который начался с традиционных фондовых индексов, а затем перерос в операции с недвижимостью с использованием заемных средств. Сегодня в его портфель входят объекты в Димоне, на Украине и в Эйлате.

От фондового рынка к недвижимости в Димоне

Как и многие молодые инвесторы, Ахабия начинал с инвестиций в индексы вроде S&P 500 и изучения методов Уоррена Баффета. Однако он быстро понял, что при относительно небольшом стартовом капитале в 10 000 долларов доходность в 20% приносит совсем немного денег. В поисках более креативных способов увеличения капитала он обратил внимание на Димону в 2020 году, купив там 3-комнатную квартиру площадью 75 кв.м на шестом этаже за 400 000 шекелей — цена была существенно ниже рыночной. Первоначальный план предполагал быструю перепродажу ради небольшой прибыли, но на фоне резкого роста рынка недвижимости по всей стране он продал ее полтора года спустя за 520 000 шекелей.

Покупка на Украине

В 2022 году, когда Россия начала вторжение на Украину, Ахабия по совету друга решился на покупку квартиры в Днепре. Благодаря помощи знакомых они приобрели 3-комнатную квартиру за 50 000 долларов с привлечением полного финансирования за счет кредита на любые цели, оформленного в Израиле (сумма включала и расходы на ремонт). Квартира была сдана примерно за 300 долларов семье, бежавшей из Харькова, что полностью покрывает расходы по обслуживанию кредита. Ахабия отмечает, что, несмотря на боевые действия, это оказалось его самой спокойной и надежной инвестицией.

Долгосрочная аренда в Эйлате

Вооружившись прибылью от продажи квартиры в Димоне, Ахабия перешел к покупке недвижимости в Эйлате. После тщательного анализа рынка он приобрел 3-комнатную квартиру в старом районе Офир за 920 000 шекелей, а вскоре после этого — еще одну квартиру на улице Шешет ха-Ямим за 1 000 000 шекелей, в обоих случаях используя максимальное кредитное плечо. Сегодня эти объекты сдаются за 3 800 и 4 200 шекелей соответственно, полностью покрывая ежемесячные выплаты по ссудам и позволяя паре откладывать большую часть зарплаты.

Текущая ситуация на рынке недвижимости

Обсуждая общую макроэкономическую ситуацию, эксперты отмечают, что доля инвесторов на рынке жилья снизилась с 20-25% двенадцать лет назад примерно до 15% сегодня. Несмотря на ожидания снижения цен и высокие процентные ставки, стоимость жилья остается стабильной. Ахабия рассматривает свои инвестиции не как источник сиюминутного денежного потока, а как инструмент перекладывания долговых обязательств на плечи арендаторов, что обеспечивает ему финансовую безопасность в будущем.