Владельцы земель под депо метро в Ришон-ле-Ционе добились пересмотра компенсаций
Компенсационная комиссия проекта метро отклонила позицию компании НЕТА и местных властей, требовавших оценивать изымаемые под депо в Ришон-ле-Ционе частные земли как дешевые сельскохозяйственные угодья.
Прецедентное решение в пользу землевладельцев
Важное решение было принято для владельцев частных земель в районе депо метрополитена на юге Ришон-ле-Циона. Компенсационная комиссия проекта метро — крупнейшего инфраструктурного проекта в Израиле — отклонила позицию Местного комитета по планированию и строительству Ришон-ле-Циона и государственной компании НЕТА (NTA), занимающейся строительством транспортной сети.
Оппоненты утверждали, что при расчете компенсаций владельцам участков в районе депо стоимость земли в ее «предыдущем состоянии» должна оцениваться исключительно как сельскохозяйственная, без учета какого-либо градостроительного потенциала. Однако комиссия под председательством адвоката Амита Офека постановила, что необходимо учитывать влияние окружного генерального плана ТАМАМ 21/3 (TMM 21/3), который определил эту территорию как зону метрополитенского отдыха (ANM) — открытое пространство регионального значения, предназначенное для отдыха, спорта, досуга и сельского хозяйства.
Тем не менее, комиссия пока не вынесла окончательного решения о праве владельцев на компенсацию и ее точном размере. Для этого назначен независимый консультирующий оценщик. Ему предстоит определить рыночную стоимость земли до утверждения плана метро и после него, чтобы выяснить, произошло ли снижение стоимости и в каком объеме.
Суть спора: 358 миллионов шекелей на кону
Решение комиссии касается 31 иска о компенсации, поданных на основании статьи 197 Закона о планировании и строительстве. Иски были направлены после утверждения в июне 2022 года плана ТАТАЛ 101/а (TTL 101/a), который является частью проекта линии метро M1. Этот план изменил статус земель на «территорию для эксплуатации железнодорожных путей», подлежащую экспроприации.
Площадь депо составляет около 299 дунамов. Оно расположено к западу от торгового центра «Каниун Рашуним» (Книун Рашуним) в Ришон-ле-Ционе и к северу от шоссе 431. Этот комплекс должен стать ключевым центром технического обслуживания и эксплуатации поездов метрополитена. Рассматриваемые иски охватывают около 186 дунамов (примерно 62% площади депо), а общая сумма требований составляет около 358,5 млн шекелей.
Линия M1 — это центральная ось планируемой сети метрополитена Гуш-Дана с севера на юг. Она должна соединить Кфар-Саву и Раанану на севере через Тель-Авив, Холон и Ришон-ле-Цион с Реховотом, Беэр-Яаковом, Рамле и Лодом на юге.
В центре спора стоял вопрос: какова была реальная стоимость земли накануне утверждения проекта метро? Согласно местному плану от 1970 года, участки предназначались для сельского хозяйства. Однако утвержденный в 2003 году план ТАМАМ 21/3 перевел их в категорию зоны метрополитенского отдыха. Этот статус допускает размещение спортивных объектов, гостиниц, ресторанов, проведение ярмарок искусств и создание инфраструктуры. Кроме того, окружная комиссия имеет право выделить до 15% территории под нужды городского развития.
Местный комитет и НЕТА утверждали, что ТАМАМ 21/3 не давал владельцам реальных прав на застройку, и оценивали землю в «предыдущем состоянии» всего в 80 шекелей за кв. м (около 80 тысяч шекелей за дунам). Всю спорную землю они оценили в 14,9 млн шекелей — лишь 4% от суммы исков. Более того, они заявили, что перевод земли под нужды метро повысил ее стоимость до 2200 шекелей за кв. м, а значит, снижения стоимости не произошло, и владельцы могут претендовать только на компенсацию за саму экспроприацию на следующем этапе.
Комиссия отвергла этот подход, указав, что ТАМАМ 21/3 кардинально изменил статус земли с чисто сельскохозяйственного на рекреационный, что должно быть отражено в оценке.
Не все требования были удовлетворены
Приняв принципиальное решение в пользу владельцев, комиссия отклонила их требование учесть потенциал проекта «АНМ ха-Ирус» (Азури Нупш Мтрупулини Хаирус). В ранних черновиках этого плана вся территория депо намечалась под городскую застройку, но позже эти границы были урезаны, так как строить непосредственно над депо оказалось невозможно. Поскольку на момент утверждения плана метро проект «АНМ ха-Ирус» еще не был официально опубликован, комиссия решила не учитывать его потенциал.
Теперь консультирующий оценщик должен проверить, отражают ли сделки, представленные сторонами для сравнения, реальную рыночную стоимость, и определить цену земли после изменения ее статуса под депо метро. После публикации его отчета у сторон будет 45 дней на подачу апелляций.
Адвокат Цви Шуб, представляющий интересы частных землевладельцев, прокомментировал решение:
«Это критически важный луч света для частных собственников. Годами государство и НЕТА пытались обесценить градостроительный потенциал земель, предлагая смехотворные компенсации в размере 80 тысяч шекелей за дунам, в то время как реальные сделки в этом районе проходят по цене 2–3 миллиона шекелей и более. Нельзя, с одной стороны, изымать землю под гигантский проект, а с другой — платить за нее как за пустырь. Это важнейший прецедент, который повлияет и на другие крупные проекты, такие как депо Сегула».
Адвокат Анат Биран, основательница профильного юридического бюро Anat Biran Law Firm, также представляющая владельцев участков, добавила:
«Мы удовлетворены тем, что комиссия отвергла позицию государства. К сожалению, не была принята наша позиция о наличии реального потенциала для жилищного строительства. Тем не менее, это важнейшее решение с долгосрочными последствиями для всех зон, где сельскохозяйственные земли получили более высокий статус. Учитывая масштаб разногласий, последнее слово в этом споре, скорее всего, будет сказано в судах высших инстанций».
