Минимальная доходность: девелоперы фиксируют убытки в ряде проектов
Отчетность крупнейших строительных компаний Израиля свидетельствует о росте числа проектов с низкой или нулевой рентабельностью. Застройщики объясняют ситуацию «идеальным штормом»: сочетанием высокой процентной ставки, последствий войны, жесткого регулирования и резкого удорожания строительства.
Центральное статистическое бюро (ЦСБ) сообщило, что цены на жилье вернулись к росту после двух месяцев снижения. Общий индекс цен на квартиры увеличился на 0,3%, а стоимость новых квартир — на 0,4%. Лидером по темпам роста стал Тель-Авив, где цены за месяц подскочили на 1,2%. Однако на практике подрядчики сталкиваются с крайне медленными темпами продаж, высокими расходами на финансирование и жесткой конкуренцией, что вынуждает их пересматривать ожидания по прибыли. По текущим данным, на стадии реализации находятся 85 310 нераспроданных новых квартир, что эквивалентно «предложению на 32 месяца продаж».
На прошлой неделе Игаль Демри, владелец контрольного пакета акций и генеральный директор девелоперской компании «И.Х. Демри», признал, что в портфеле компании есть проекты, которые «не являются экономически целесообразными». Выступая на конференции Центра недвижимости в Эйлате, он отметил: «У меня есть несколько проектов в Тель-Авиве, которые находятся на нулевой отметке или даже в минусе. Сегодня я бы за них не взялся. Прибыльность практически отсутствует».
Эта тенденция характерна не только для «И.Х. Демри» и не ограничивается Тель-Авивом. Анализ годовых отчетов публичных компаний показывает, что многие игроки рынка сталкиваются с критически низкой маржой, а некоторые — включая саму «Демри» — фиксируют прямые убытки по отдельным объектам.
Убытки в миллионы шекелей
Показатель валовой прибыли, который компании отражают в отчетности по конкретным проектам, не учитывает административные, маркетинговые и прочие накладные расходы. Несмотря на то что данные охватывают итоги 2025 года, ситуация на рынке не улучшилась, а в первом квартале могла даже осложниться из-за операции «Рев льва». Хотя проекты с низкой доходностью чаще всего являются единичными случаями в портфеле, столь высокая частота подобных инцидентов не наблюдалась уже давно.
Так, у компании «И.Х. Демри» проект ТМА 38 на улице Антигонос в Тель-Авиве демонстрирует валовой убыток в 3% (около 1,8 млн шекелей). Проект стартовал в 2022 году и должен завершиться в текущем году; из 27 квартир к концу 2025 года было продано лишь две.
Компания «Аб-Гад» по проекту ТМА 38 на улице Шмуэль Шрира в Ришон-ле-Ционе показывает валовой убыток в 2% (около 1,12 млн шекелей). Застройщик связывает это с «ростом оценки бюджета исполнения» и возможными выплатами компенсаций покупателям из-за задержек в передаче жилья.
У компании «Пропедо» проект ТМА 38 на улице ха-Рав Хаба в Рамат-Гане зафиксировал валовой убыток в 1% (около 395 тысяч шекелей). Другой проект компании в Тель-Авиве показывает валовую прибыль всего в 4%, тогда как удовлетворительным показателем в сфере жилой недвижимости считается уровень около 15%.
Факторы давления: ставка, война и стоимость работ
В финансовых отчетах компании единогласно указывают на влияние войны, выражающееся в росте цен на сырье, а также в дефиците и удорожании рабочей силы. В компании «Амрам Авраам» подчеркивают, что высокая процентная ставка и ужесточение условий ипотечного кредитования снижают спрос, что негативно сказывается на доходах группы.
Ситуацию усугубляет индекс затрат на строительство: в апреле он вырос на 1,1%, что стало самым высоким показателем с апреля 2025 года. За последние 12 месяцев индекс увеличился на 3%, а с начала года — на 1,6%.
«Мы находимся в новой реальности», — констатирует адвокат Эйнат Шакед, управляющий партнер фирмы «Яхав и партнеры», представляющей интересы владельцев квартир в проектах ТМА. По ее словам, крупные застройщики сегодня проводят инвентаризацию и приостанавливают проекты с низкой маржой, ожидая лучших времен. «Многие говорят жильцам: "То, что мы планировали, не совпадает с реальностью — прибыльность слишком низка". У застройщиков больше нет ожиданий в 18-20% прибыли. 15% — это отличный показатель, и сегодня компании берутся за проекты даже с 12-13% доходности. Проекты просто перестают сходиться экономически».
