«Мы открыли планы заново»: МАМАДы с душем повышают стоимость квартир
В условиях замедления продаж многие застройщики пересматривают проекты, чтобы добавить в квартиры модернизированные МАМАДы с туалетом и душем. Это решение, повышающее стоимость объекта на 3–7%, становится важным конкурентным преимуществом, несмотря на сложности при перепланировке.
Почти год прошел с момента вступления в силу поправки № 163 к Закону о планировании и строительстве, позволяющей существенно расширить площади защищенных помещений (МАМАД) в жилых квартирах. Поправка, принятая на фоне войны «Железные мечи», дает возможность увеличить площадь МАМАДа с 12 до 18 кв. м в зависимости от размера квартиры. При этом половина дополнительной площади предназначена для обустройства санузла, а вторая — для расширения самого пространства.
В рамках поправки установлены новые правила налога на улучшение (хитель ашбаха). Квартиры площадью более 80 кв. м (включая базовый МАМАД) имеют право на полное освобождение от налога на дополнительную площадь. В квартирах меньшего размера освобождение распространяется только на площадь, отведенную под санузел. Эти нормы можно интегрировать даже в проекты, планы которых были утверждены до принятия поправки, но еще не реализованы.
«Мы приостановили квартальные цели в пользу увеличения МАМАДов»
«С момента утверждения поправки мы заморозили существующие планы, открыли их заново и даже отложили квартальные цели, чтобы обеспечить полное соответствие проектов новым требованиям», — объясняет Ноам Грейф, генеральный директор компании «Амрам Авраам». По его мнению, это позитивный шаг: дополнительные затраты на строительство компенсируются ростом стоимости квартир, а жильцы получают более комфортное пространство.
Михаль Гур, генеральный директор группы «Перец Боней ха-Негев», отмечает растущий спрос на защищенные пространства с санузлом (МАМАШ). «Семьи, особенно с детьми, хотят более удобные и просторные защищенные помещения. Это один из первых вопросов, которые задают организаторы групп покупателей», — говорит она. Гур добавляет, что в трех проектах, находившихся на стадии окончательного планирования, компания вернулась на несколько месяцев назад, чтобы внести соответствующие изменения.
Когда нет продаж, нет проблем с пересмотром планов
Исраэль Давид, исполняющий обязанности председателя Ассоциации инженеров по строительству и инфраструктуре, подчеркивает: понимание того, что пребывание в МАМАДе может быть длительным, привело к необходимости улучшения условий жизни в нем. Многие застройщики сегодня предпочитают заново открывать планы, так как отсутствие давления на темпы продаж создает «окно возможностей» для корректировок, несмотря на необходимость повторных согласований с Командованием тыла.
Гур подчеркивает экономическую выгоду: «Расширение МАМАДов добавляет в среднем 3–4 кв. м к квартире сверх прав, существующих в градостроительном плане (ТАБА). Стоимость строительства составляет около 6 000–7 000 шекелей за кв. м, тогда как цена продажи значительно выше. В период, когда продажи затруднены, качественный продукт критически важен». Группа «Шавиро» даже запустила маркетинговую кампанию, представляющую «СвитМАД» — защищенное пространство с личным туалетом и душем.
Гил Ашкенази, заместитель генерального директора по маркетингу компании «Шавиро», отмечает, что права на строительство в рамках поправки предоставляются без дополнительной оплаты за землю, поэтому единственной статьей расходов для застройщика является стоимость работ. Однако он предупреждает: увеличение площади удорожает квартиру, что требует осторожного ценообразования на чувствительном к стоимости рынке.
90 тысяч шекелей — прибавка к стоимости квартиры
Оценщик недвижимости Шмулик Коэн, генеральный директор компании «SK Шамаут», подтверждает экономическую целесообразность таких изменений. «В Тель-Авиве прибавка может составлять 50–60 тысяч шекелей за кв. м, а в городах второго круга (Бат-Ям, Реховот, Ришон-ле-Цион) — не менее 30 тысяч шекелей. Таким образом, увеличение площади на 3–6 кв. м может повысить стоимость квартиры на сумму от 90 до 180 тысяч шекелей», — поясняет он.
Эрез Коэн, оценщик и юрист, добавляет: «В проектах, где прибавка реализуется полностью, можно ожидать повышения стоимости квартиры на 3–7% по сравнению с аналогами со стандартным МАМАДом. В районах высокого спроса эта премия может быть еще выше».
Сложности на продвинутых стадиях
Несмотря на преимущества, архитекторы указывают на трудности. Ади Рувененко из офиса «Рувененко Архитектс» отмечает, что дополнительная площадь МАМАДа может идти в ущерб другим помещениям. Кроме того, в проектах на продвинутых стадиях добавление санузла требует сложной переработки инженерных систем, расположения шахт и планировки всей квартиры. В таких случаях застройщики иногда предпочитают не вносить изменения, чтобы избежать задержек в получении разрешений на строительство.
