Налог на улучшение: освобождение за МАМАД распространили на сделки типа «комбинация»

Являются ли владельцы земли правомочными на полное освобождение от налога на улучшение (хитель ашбаха) за площади защищенных помещений (МАМАД) в сделках типа «комбинация», при которых участок передается предпринимателю в обмен на строящиеся квартиры? На этот вопрос недавно ответила комиссия по апелляциям по вопросам компенсаций и налога на улучшение Центрального округа — утвердительно.

Председатель комиссии, адвокат Двир Сагалович, постановил, что «следует признать принципиальную применимость статьи об освобождении от налога также в обстоятельствах, когда реализация прав на строительство защищенных пространств осуществляется в рамках сделки типа «комбинация» по типу частичной продажи, при условии, что сделка включает четкий и определенный план фактического осуществления строительства». Тем самым комиссия сузила существующую правовую норму, согласно которой освобождение ранее применялось только при реализации прав путем получения «разрешения на строительство» и не распространялось на случаи, классифицируемые как «продажа».

Было установлено, что цель государства по поощрению создания защищенных пространств превалирует над попыткой создания формальных разграничений, особенно в сложных сделках типа «комбинация». «По мере того как планировочные и бизнес-модели становятся более сложными и изощренными, усиливается необходимость в содержательной проверке характера проекта, его экономической и планировочной цели, а не в приверженности формальной стороне точечного действия, совершенного на том или ином этапе процесса», — отмечено в постановлении. Тем не менее, чтобы предотвратить злоупотребление льготой, был установлен механизм, при котором полное освобождение обусловлено подписанием обязательства о фактическом строительстве.

Предыстория апелляции

Решение, которое, по словам экспертов, должно сэкономить миллионы шекелей предпринимателям и владельцам земли, было вынесено в рамках апелляции группы владельцев недвижимости в Петах-Тикве. Они оспаривали оценку налога на улучшение, составленную местной комиссией по планированию и строительству после утверждения плана в комплексе «Кирья Академит».

В 1973 году апеллянты приобрели права на участки, назначение которых впоследствии было изменено с сельскохозяйственного на коммерческую зону с жильем и открытой общественной территорией. Владельцы заключили с подрядной компанией соглашение о сделке типа «комбинация». Подрядчик получил разрешение на строительство жилого дома на 66 единиц жилья и частичное строительство жилого и коммерческого здания на 92 единицы, а также разрешения на земляные работы и укрепление котлованов.

Местная комиссия выдала оценку налога, признав право на освобождение только в отношении 20% единиц жилья, полностью отказав в льготе по остальным квартирам. Апеллянты, представленные адвокатом Цви Одемом и юристом Брахой Пайфер из офиса «Герцог Фокс Неэман», утверждали, что реализация прав была осуществлена путем получения разрешения на строительство, а не путем продажи, и освобождение должно применяться ко всем квартирам проекта.

Толкование закона и цели освобождения

Председатель комиссии Двир Сагалович, с согласия членов комиссии Навы Сиркис и Гиты Варди, удовлетворил апелляцию. Дискуссия вращалась вокруг толкования статьи 19(б)(9) Закона о планировании и строительстве.

Комиссия отметила, что попытка установить дихотомическое различие между «продажей» и «строительством» упускает суть дела. «Я не считаю, что следует вести комиссии по апелляциям и суды в операционную, держа в руках интерпретационный скальпель, в попытке отделить части сложной сделки и изолировать каждый ее компонент. Нередко такой подход упускает полную картину, когда сделка превращается в коллекцию частей, лежащих на операционном столе», — подчеркнул Сагалович.

По мнению адвоката Тамар Магдаль, партнера в отделе планирования и строительства офиса «Мейтар», это решение является драматическим. «Драма заключается не только в результате, но и в готовности комиссии отказаться от формального прочтения закона и рассмотреть сделку согласно ее экономической сути. Это заявление имеет широкое значение, касающееся не только данного случая, но и того, как следует толковать другие сложные сделки, например, соглашения «пинуй-бинуй» (расселение и застройка)».

Адвокат Цви Одем добавил: «Решение является важной вехой как для отрасли недвижимости, так и для безопасности тыла. Оно устраняет экономические барьеры и стимулирует строительство защищенных пространств именно тогда, когда государство и общественность нуждаются в них больше всего».