Налоговые льготы при реализации проектов «пинуй-бинуй» и ТАМА 38

В последние годы городское обновление стало одним из ключевых инструментов борьбы с жилищным кризисом и старением жилого фонда в Израиле. Проекты «пинуй-бинуй» (расселение и застройка) и укрепление зданий в рамках ТАМА 38 позволяют заменить устаревшие строения новыми, увеличить предложение на рынке недвижимости и улучшить условия проживания. Помимо экономических и градостроительных аспектов, эти проекты имеют критическое значение для безопасности: многие дома, возведенные до 90-х годов, не оснащены защищенными пространствами, тогда как новое строительство в обязательном порядке включает МАМАДы (защищенные жилые комнаты). На фоне продолжающихся боевых действий и опасений ракетных обстрелов важность наличия защищенного пространства внутри квартиры стала приоритетной для многих граждан.

Однако реализация таких проектов сопряжена со сложными вопросами налогообложения недвижимости как для владельцев квартир, так и для застройщиков.

Налог на прирост капитала (мас шевах)

С юридической точки зрения сделка «пинуй-бинуй» классифицируется как продажа старой квартиры застройщику в обмен на новую. По общему правилу такая операция облагается налогом на прирост капитала. Тем не менее, для стимулирования городского обновления законодатель предусмотрел особые положения, позволяющие во многих случаях получить освобождение от этого налога, если владелец получает взамен жилую квартиру. Важно помнить, что данная льгота не является безграничной: закон устанавливает лимиты стоимости или площади новой квартиры. Если вознаграждение превышает установленные пороги — например, при получении квартиры особо большой площади или дополнительной денежной компенсации — на избыточную часть может быть начислено налоговое обязательство.

Налог на покупку

Обычно приобретение новой недвижимости требует уплаты налога на покупку. В проектах городского обновления предусмотрено существенное послабление: жильцы освобождаются от уплаты этого налога при получении новой квартиры взамен старой. Логика льготы заключается в том, что сделка воспринимается как замена жилья в рамках совместного проекта, а не как рыночная покупка недвижимости.

Сбор на благоустройство (хитель ашбаха)

Этот сбор взимается в случаях, когда новый план застройки повышает стоимость земли. В проектах городского обновления рост стоимости может быть значительным из-за предоставления дополнительных прав на строительство. Чтобы не создавать экономических барьеров, законодатель предусмотрел ряд освобождений. Как правило, жильцы не платят сбор на благоустройство за получаемые ими квартиры, тогда как обязательства ложатся преимущественно на дополнительные права на строительство и квартиры, реализуемые внешним покупателям.

Налогообложение застройщиков

Для застройщика проект городского обновления является коммерческой деятельностью. Прибыль от продажи новых квартир облагается подоходным налогом или налогом на прибыль компаний. Кроме того, на проект распространяются обязательства по НДС при продаже квартир третьим лицам и за строительные услуги. В ряде случаев застройщик также может быть обязан уплатить налог на покупку за права на строительство, приобретаемые у владельцев.

Проекты «пинуй-бинуй» и ТАМА 38 объединяют в себе нормы градостроительного, договорного и налогового права. Поскольку налоговые льготы зависят от множества условий и ограничений, перед подписанием договора крайне важно детально изучить структуру вознаграждений и налоговые последствия. Предварительный анализ поможет избежать неприятных сюрпризов и обеспечит экономическую эффективность проекта для всех сторон.

---

• Статья подготовлена при участии израильского юридического портала «Пскадин».

• Адвокат Авраам Ямин специализируется на налогообложении недвижимости.

• В подготовке материала принимала участие редакторская группа портала «Пскадин».

• Ynet является партнером портала «Пскадин».