Цены на квартиры в тель-авивском Неве-Шаанан упали на 15% на фоне спада на рынке
Цены на трехкомнатные квартиры в тель-авивском районе Неве-Шаанан за последний год снизились на 10–15%. На фоне роста стоимости кредитования собственники вынуждены выбирать между компромиссом и заморозкой продаж.
Многие владельцы квартир в южно-тель-авивском районе Неве-Шаанан рассчитывали, что программы городского обновления повысят стоимость их недвижимости. Однако в текущих реалиях столичного рынка жилья собственникам приходится либо идти на ценовые компромиссы, либо откладывать продажу. Согласно оценке Эяля Хаушнера, заместителя генерального директора компании «Хаушнер — оценка недвижимости», запрашиваемые цены на трехкомнатные квартиры в старых домах района снизились за последний год на 10–15%. Данная тенденция начала проявляться ближе к концу 2025 года.
Впрочем, далеко не все продавцы готовы снижать планку. Маклер Итай Давид приводит в пример собственника квартиры площадью около 80 квадратных метров, который планировал выручить за нее 2,4 миллиона шекелей — ровно ту сумму, за которую объект был приобретен четыре года назад. Осознав отсутствие спроса по такой цене, владелец предпочел снять квартиру с продажи, сочтя ожидание более выгодным шагом по сравнению с фиксацией убытков.
Инвесторы сталкиваются с финансовой нагрузкой
Относительно низкий порог входа для Тель-Авива, стабильный арендный доход и перспективы редевелопмента исторически привлекали в Неве-Шаанан инвесторов. Тем не менее, многолетнее удержание актива в ожидании реализации проектов требует значительных финансовых ресурсов и терпения. Текущие процентные ставки по кредитам и высокий налог на покупку существенно снижают рентабельность сделок, а сроки потенциального улучшения жилищного фонда остаются неопределенными.
По словам Хаушнера, инвесторы играют ключевую роль на местном рынке, а малогабаритные квартиры площадью 45–55 квадратных метров формируют значительную долю сделок. Часть предложений изначально создавалась под этот сегмент: например, на улице Эйн-ха-Кореа реализовывались проекты с полностью меблированными объектами, готовыми к сдаче в аренду под управлением.
Дифференциация цен и стабильность аренды
Даже в пределах одного района локация играет решающую роль. Новые дома с лифтами и защищенными комнатами привлекают совершенно иную аудиторию по сравнению со старым жилым фондом. Цены за квадратный метр в новостройках на улицах Ха-Конгресс, Ха-Гра и ха-Хереш значительно выше, чем в окружающих старых постройках. Граничащие с Флорентином и дорогой Менахема Бегина участки ведут себя как полноценное продолжение центра города, в то время как внутренние кварталы живут по другим законам рынка.
Аналогичные расхождения наблюдаются и в сфере аренды. Трехкомнатная квартира в старом фонде сдается за 4500–5000 шекелей в месяц, тогда как в новостройке аналогичный объект обойдется в 6500–7000 шекелей. На фоне падения цен на покупку рынок аренды демонстрирует стабильность: ставки практически не изменились по сравнению с прошлым годом. Спрос формируют иностранные рабочие, студенты и творческие специалисты, однако арендодатели отмечают, что найти жильца легко, но поднять арендную плату крайне сложно.
