Новые данные: за два года число владельцев 9 и более квартир подскочило на 20% в Израиле

Стоит ли инвестировать в недвижимость в Израиле? Стандартный ответ гласит, что сейчас не лучшие времена: процентные ставки остаются высокими, доходность низка, а риск снижения цен растет. Однако данные Налогового управления, предоставленные по запросу «Глобс», показывают иную картину: во время войны число инвесторов в недвижимость росло гораздо более высокими темпами, чем число покупателей единственного жилья. Наиболее заметной группой стали «коллекционеры квартир», владеющие девятью и более объектами.

В прошлом Налоговое управление постановило, что сдача в аренду более 10 квартир должна облагаться налогом как бизнес. Тем не менее, это не является обязательной инструкцией, и судам периодически приходится решать, идет ли речь о пассивном доходе или о полноценной предпринимательской деятельности.

Согласно данным Налогового управления, в Израиле насчитывается около 1,77 миллиона домохозяйств, владеющих одной квартирой, и еще около 424 тысяч инвесторов, владеющих как минимум двумя. Они контролируют более миллиона квартир, хотя точное число сложно определить из-за долевой собственности. Эти данные сопоставимы с показателями ЦСБ за прошлый год, согласно которым около 30% всех квартир в Израиле (около 900 тысяч) используются для сдачи в аренду.

Резкий скачок среди крупных «коллекционеров квартир»

Если число владельцев единственных квартир с начала 2024 года выросло на 8%, то количество владельцев двух и более объектов увеличилось на 13%. Рост числа «коллекционеров», владеющих пятью и более квартирами, составил 17% (около 12 тысяч домохозяйств). На вершине пирамиды — владельцы девяти и более квартир: их число выросло с 891 в начале 2024 года до 1067 в прошлом месяце, что составляет рост на 20%.

С другой стороны, главный экономист Минфина отмечает, что доля инвесторов в общей активности составляет лишь около 15%, и они чаще продают квартиры, чем покупают. Однако эти данные не учитывают квартиры, переходящие по наследству, а также сделки по комбинации, где владельцы земли получают жилье в новых проектах — такие активы Налоговое управление учитывает, а главный экономист — нет.

От пассивных инвестиций — к управляемому бизнесу

Рост числа крупных инвесторов свидетельствует о том, что после накопления определенного количества активов традиционные инвестиционные формулы перестают работать. Инвестор с десятью и более объектами — это уже не пассивный рантье, а бизнесмен, требующий активного управления портфелем, который меньше реагирует на временные колебания рынка.

Эта искушенная группа населения использует текущий период снижения спроса для укрепления своих позиций. Социальный аспект данных подчеркивает растущее неравенство: в то время как молодые пары с трудом выходят на рынок жилья, состоятельный класс активно наращивает активы. Это подтверждается и данными по ипотеке, указывающими на рост кредитования для покупки дорогостоящих квартир стоимостью от 5 миллионов шекелей.