Новое судебное постановление ставит под сомнение принципы городского обновления
Долгие годы в проектах «Пинуй-Бинуй» и ТАМА 38 действовал негласный принцип равной компенсации для всех владельцев квартир. Однако недавнее решение окружного суда, признавшее такой подход дискриминационным по отношению к владельцам больших площадей, грозит серьезными потрясениями для всей отрасли.
Городское обновление — сложная и многогранная сфера, в которой сотни компаний годами пытаются адаптироваться к меняющимся условиям и правовой неопределенности. Владельцы квартир, стремящиеся реконструировать свои дома, рассчитывают на получение нового жилья с защищенной комнатой (МАМАД), однако судебная практика начинает диктовать новые правила игры.
Недавнее постановление окружного суда по проекту в Рамат-Гане может кардинально изменить отраслевые стандарты. Суд поставил под сомнение «железное правило» о равной компенсации для всех жильцов, постановив, что предоставление идентичной прибавки к площади ущемляет права владельцев более крупных квартир и нарушает принципы равенства.
Адвокат Йоси Кляйн, партнер фирмы «Хартаби-Борнштейн-Бассон и соавт.», специализирующийся на сопровождении владельцев квартир, выразил обеспокоенность тем, что отказ от модели единой компенсации вернет отрасль в состояние хаоса. По его мнению, городское обновление носит не только экономический, но и социальный характер:
«Государство отказывается от налогов, муниципалитеты снижают сборы на улучшение, а планировочные институты предоставляют дополнительные права на строительство — все это делается для продвижения проектов. Поэтому логично, что добавка к площади должна быть равной для всех жильцов.»
Кляйн напоминает, что рынок прошел путь от освобождения от налогов на компенсацию до 25 кв. м в рамках ТАМА 38 до современных стандартов «Пинуй-Бинуй», где планка часто поднимается до 30–35 кв. м. В последние годы Государственное управление по городскому обновлению рекомендовало перейти к более сдержанной модели — около 12 кв. м на квартиру, чтобы не перегружать городскую инфраструктуру.
«Права на строительство выделяются для улучшения существующих условий, — резюмирует Кляйн. — Недопустимо, чтобы при разрешенной добавке в 12 кв. м один жилец получал 20 кв. м, а другой — лишь 4 кв. м из-за разницы в исходных размерах жилья. Единая компенсация обеспечивает определенность и предотвращает конфликты между соседями. Пока планировочные институты придерживаются модели равной добавки, посыл остается ясным: городское обновление должно создавать равенство, а не бесконечную борьбу.»
Теперь отрасль стоит перед вопросом, как данное постановление повлияет на уже существующие проекты. В условиях, когда необходимость в защищенном жилье стала очевидной, остается надеяться, что подобные изменения в судебной политике не станут препятствием для реализации жизненно важных проектов.
Эта колонка была опубликована в пятницу в приложении «Едиот Ахронот», в рубрике «Недвижимость между строк».
