Офисная недвижимость: почему растет коэффициент брутто-нетто в башнях

Современные офисные башни проектируются уже не только вокруг рабочей зоны сотрудников. Они предлагают просторные вестибюли, рестораны, фитнес-центры, лаунж-зоны, коворкинги и другие общие пространства, призванные повысить привлекательность здания для арендаторов. Однако у всех этих удобств есть своя цена: они занимают все больше полезной площади.

Если в 1990-х годах соотношение брутто и нетто в офисных зданиях составляло около 15%, то сегодня оно колеблется в пределах 25%-27%. Это означает, что разрыв между площадью, за которую арендатор платит арендную плату, и площадью, находящейся в его реальном распоряжении, значительно увеличился.

Этот сдвиг происходит в период, когда предложение офисов велико, а конкуренция за арендаторов усиливается, при этом девелоперы пытаются добиться дифференциации за счет качества, услуг и общих зон. Таким образом, вопрос соотношения брутто-нетто становится центральным как при проектировании здания, так и при подписании арендной сделки.

Расчет: за сколько платят, фактически не используя

«Соотношение брутто-нетто выражает отношение между общей площадью (брутто), за которую арендатор платит арендную плату, и чистой площадью (нетто), которую он может фактически использовать, — объясняет аудитор Гай Амоси, генеральный директор Avison Young Israel. — На английском языке это называется Core Factor, и по сути оно отражает исключительно экономическую эффективность площади». Аудитор поясняет, что разница в большинстве случаев проистекает из общих зон, пропорционально привязанных к каждому арендатору.

«Эти площади пропорционально распределяются между всеми арендаторами в здании, и относительная площадь "нагружается" или привязывается к каждому жильцу, составляя брутто-площадь для оплаты. Чем выше коэффициент, тем больше площади "тратится впустую" на общие зоны, и арендатор платит за меньшую полезную площадь», — добавляет Гай Амоси.

Изменение: от размера этажа до характера пространств

Архитектор Эди Роубенко из бюро «Роубенко архитекторы» указывает на ряд изменений в проектировании офисных башен, которые с течением времени повлияли на соотношение брутто-нетто. По его словам, после пандемии разнообразие рабочих пространств внутри этажа значительно возросло. Если раньше проектирование было сосредоточено на эффективном разделении на кабинеты и рабочие места, то сегодня требуются также конференц-залы, общие рабочие пространства, обеденные зоны и уголки отдыха.

Кроме того, по словам архитектора, главным фактором, влияющим на коэффициент, является высота здания. Чем выше башня, тем больше требуется лифтов, лестничных клеток и систем пожаротушения, а ядро здания занимает большую площадь за счет офисных помещений.

Конкуренция: общие зоны повышают привлекательность

Адвокат Алон Волльнер, партнер департамента недвижимости юридического кабинета «Барнеа, Джеффе Ланде», поясняет, что последние годы принесли с собой гораздо больше внимания к созданию ценности. Расширение общих зон хотя и увеличивает коэффициент брутто-нетто, одновременно способно повысить привлекательность здания и ценность, которую оно предлагает арендатору.

Значение соотношения брутто-нетто особенно заметно в регионах, где конкуренция за арендаторов высока. В таких условиях инвестиции в общие пространства, фитнес-залы и рестораны могут увеличить коэффициент, но параллельно сделать здание гораздо более привлекательным для бизнеса.