От Сде-Дов до «Цены для новосела»: что происходит на рынке жилья

Рынок жилья середины 2026 года существенно отличается от ситуации середины 2025 года: среди новых квартир заметно оживление, объем ипотечных кредитов растет, а подрядчики сообщают об увеличении числа сделок. Однако эта динамика опирается преимущественно на рынок новостроек, финансовые льготы и ограниченное число проектов. Рынок вторичного жилья, напротив, продолжает ослабевать, а сегмент тех, кто улучшает свои жилищные условия, проявляет осторожность, что в целом указывает на сохраняющуюся стагнацию.

Смена направления или точечное восстановление?

Данные Центрального статистического бюро (ЦСБ), опубликованные вчера, свидетельствуют о росте продаж новых квартир и изменении тренда после длительного периода снижения. Статистика Банка Израиля также подтверждает, что объем ипотечных кредитов в июне достиг максимума с начала года. Эти показатели говорят о росте активности по сравнению с прошлым годом, однако возникает вопрос: идет ли речь о широком рыночном развороте или о точечном восстановлении?

Согласно обзору главного экономиста Министерства финансов, восстановление неравномерно. Рынок новостроек ведет себя иначе, чем вторичный рынок. Подрядчикам удалось увеличить продажи, тогда как частные владельцы квартир продолжают демонстрировать слабость. Этот разрыв не случаен: у застройщиков есть инструменты, недоступные на вторичном рынке — финансовые льготы, рассрочки платежей, маркетинговые акции и оптовые продажи институциональным структурам. Частный продавец, как правило, не может предложить схему оплаты «10% при подписании, остаток при передаче ключей» или предоставить существенную скидку. Поэтому вторичный рынок остается лучшим барометром естественного спроса, и пока он слаб, говорить о полноценном росте всего рынка преждевременно.

Концентрация продаж и финансовые инструменты

Важно смотреть глубже общенациональных данных. Обзор Министерства финансов показывает, что значительная часть роста продаж сосредоточилась в небольшом количестве проектов. Например, в районе Тель-Авива всего два проекта обеспечили 44% продаж подрядчиков в мае, по всей видимости, в квартале Сде-Дов. На национальном уровне также зафиксирован рост концентрации: десять компаний отвечали за 26% продаж на свободном рынке против 19% годом ранее.

Что касается финансовых льгот, то после введения Банком Израиля ограничений на агрессивные акции рынок адаптировался. В Иерусалиме 43% сделок включают ту или иную финансовую льготу, в Реховоте — 37%. Подрядчики продолжают использовать разнообразные финансовые решения, чтобы стимулировать покупательскую активность.

Аренда и инвестиции

Покупатели первой квартиры вернулись на рынок, продемонстрировав рост на 28% по сравнению с маем прошлого года. Инвесторы также нарастили активность, в том числе за счет покупок фондов REIT. Единственным сегментом, где зафиксировано снижение сделок, стали те, кто улучшает жилищные условия. Вероятно, домохозяйства, уже владеющие квартирой, опасаются совершать сделки из-за экономической неопределенности.

Выход фондов REIT на рынок помогает подрядчикам сокращать запасы и улучшать денежный поток, однако это не означает притока новых домохозяйств в сектор владения жильем. При этом запас новых квартир остается высоким: более 84 тысяч объектов все еще ждут покупателей, что эквивалентно 29 месяцам предложения при текущем темпе продаж. Только в Иерусалиме не продано более 10 000 новых квартир, что напрямую коррелирует с активным использованием там финансовых льгот.

Итоги программы «Цена для новосела»

Министерство финансов проанализировало поведение победителей программы «Цена для новосела» (Мехир ле-миштакен) после завершения периода запрета на продажу. В Лоде квартиру продали около 43% победителей, в Афуле — 37%, в Ришон-ле-Ционе — лишь пятая часть. Различия объясняются востребованностью районов: в Ришон-ле-Ционе победители чаще предпочитают оставаться в своих квартирах.

Доходы от капитала также показательны: средняя реальная прибыль победителей в Ришон-ле-Ционе составила около 1,2 млн шекелей, в Лоде — около 1 млн шекелей, в Афуле — 594 тысячи шекелей. Эти суммы иллюстрируют значительный разрыв между субсидированной ценой покупки и рыночной стоимостью. Около 6% победителей в изученных проектах уже приобрели еще одну квартиру, перейдя в категорию инвесторов. В конечном итоге, рынок стал активнее, чем год назад, но вопрос о том, является ли это началом широкого тренда или ограниченным восстановлением, остается открытым.