Почему падение цен на землю не означает удешевление квартир
Снижение индекса цен на землю на 25% с 2022 года часто воспринимается как предвестник обвала рынка недвижимости. Однако расчеты затрат на строительство и финансирование показывают, что в текущих условиях это, напротив, свидетельствует об отсутствии ожиданий резкого падения цен на жилье.
Прогнозы обвала цен на квартиры на этой неделе получили новую пищу для размышлений от Центрального статистического бюро. Речь идет не о скромном снижении цен на жилье (0,3% в апреле) и не о годовом падении на 1,3%, а о продолжающемся обвале цен на землю. Согласно индексу ЦСБ, который публикуется раз в год, в 2025 году зафиксировано снижение на 4,9%, а с 2022 года — на 25%. Казалось бы, стоит ждать коррекции цен на квартиры, но реальность сложнее.
На самом деле, снижение цен на землю на 25% не согласуется со сценарием резкого падения цен на жилье. Это лишь показывает, что девелоперы, участвующие в тендерах, по-прежнему рассчитывают на стабильность рынка и не закладывают в свои модели сценарии глубокого кризиса.
Самая гибкая переменная
Чтобы упростить понимание, представим девелопера, который планирует проект в зоне высокого спроса, где средняя цена четырехкомнатной квартиры составляет 3 миллиона шекелей. Решение о сумме ставки на тендере принимается после заполнения всех полей в Excel. В отличие от стоимости бетона, сантехники, процентных ставок или НДС, цена земли — это наиболее гибкая переменная в уравнении, которая должна первой реагировать на изменение рыночных условий.
А теперь взглянем на драму, которую пережила отрасль за последние годы. Индекс затрат на строительство вырос примерно на 16% в период 2022–2025 годов (и еще на 2,2% с начала 2026 года), при этом подрядчики утверждают, что фактическое удорожание было значительно выше.
В цифрах: стоимость строительства квартиры в высотном доме подскочила на сотни тысяч шекелей. Например, компания «Дания Сибус» возводит проект «Стерип» в Нетании (1 558 квартир) стоимостью 1,707 миллиарда шекелей, что составляет 1,1 миллиона шекелей на квартиру. Проект «Гинди» в Шде-Дов обходится в 1,5 миллиона шекелей на квартиру. Для сравнения: пять лет назад, в мае 2021 года, та же компания строила башни «Апер Хаус» в Яд-Элияу по цене 790 тысяч шекелей за квартиру, а проект «Момент» в Бат-Яме — менее чем за 960 тысяч шекелей.
Помимо роста затрат на реализацию, главным фактором остается стоимость финансирования. Процентная ставка для девелоперов сегодня составляет около 8% по сравнению с 3% четыре-пять лет назад. К этому добавляется увеличение срока жизни проектов: с двух-трех лет до 5–6 лет из-за сложности строительства и вялых продаж. В новых реалиях покупатели зачастую вносят основную часть средств только при получении ключей, что создает дополнительную нагрузку на денежный поток.
Что остается от 3 миллионов шекелей?
В итоге стоимость финансирования на каждую квартиру выросла с менее чем 100 тысяч до полумиллиона шекелей. Если сложить затраты на строительство и финансирование, мы приближаемся к 2 миллионам шекелей на квартиру. Добавим сюда НДС (450 тысяч шекелей) и минимальную маржу прибыли девелопера в 18% — и от 3 миллионов шекелей, которые четыре года назад оставляли около миллиона на оплату земли, не остается почти ничего. В нынешних условиях цены на землю должны были упасть как минимум на 50%, чтобы сохранить прежние уровни цен на жилье.
Возможно, мы наблюдаем чрезмерный оптимизм девелоперов или игру немногих игроков, которые поддерживают цены на рынке. Но признаков ожидаемой «бойни» цен здесь точно нет.
Звезды недели
Отлично: «Таавер» обходит «Банк ха-Поалим»
Акция компании «Таавер» на этой неделе обошла «Банк ха-Поалим» по рыночной стоимости. Компания из Мигдаль-ха-Эмек, которую четыре года назад могли продать «Интел» более чем за 5 миллиардов долларов, сейчас торгуется с оценкой более 30 миллиардов долларов (около 90 миллиардов шекелей). Это феноменальный успех компании, работающей в периферии уже 40 лет.
Недостаточно: нехватка учителей — это не проблема Тель-Авива
Официально в Израиле не хватает более 5 000 учителей, а каждый пятый педагог покидает систему в течение пяти лет. Решение муниципалитета Тель-Авива выделять квартиры доступного жилья работникам сферы образования лишь подчеркивает отсутствие системных решений. Самый богатый город страны «затыкает дыру» своими ресурсами, в то время как остальные вынуждены ждать помощи от министерств. Это наглядная иллюстрация расширения социального неравенства в Израиле.
