Покупатели ждут, продавцы отступают: карта снижения цен на рынке жилья
Рынок недвижимости Израиля демонстрирует смену тренда: каждый пятый продавец квартир вынужден снижать цену, чтобы привлечь покупателей. На фоне высокой процентной ставки и экономической неопределенности активность инвесторов и работников хайтека резко сократилась.
Еще недавно объявление о продаже квартиры нередко заканчивалось сделкой по цене, превышающей первоначальную. Продавцы проверяли рынок, покупатели опасались упустить возможность, и складывалось ощущение, что цены на недвижимость способны двигаться только вверх. Однако в 2026 году ситуация изменилась.
Ори (имя изменено), владелец 4-комнатной квартиры в Хайфе, выставил жилье на продажу в начале года за 1,95 млн шекелей. В течение долгих недель потенциальные покупатели интересовались объектом, но до конкретных предложений дело не доходило. Спустя два месяца он снизил цену на 100 тысяч шекелей. «Внезапно звонки возобновились, — рассказывает он. — Я понял, что рынок изменился и мне нужно приспособиться к новой реальности».
Ори не одинок. Данные сайта «Яд2», проанализировавшего рынок вторичного жилья с января по май 2026 года, показывают, что каждый пятый продавец в Израиле уже снизил цену, указанную в объявлении. Средний размер корректировки составляет 4,2%. Около 20% объявлений претерпели снижение цены в период публикации. В большинстве случаев речь идет об умеренных изменениях: 24,2% объявлений подешевели на 5–10%, и лишь 5,5% зафиксировали снижение более чем на 10%.
Исчезновение инвесторов и работников хайтека
Наряду с данными порталов, отчеты главного экономиста Министерства финансов указывают на слабость реальных сделок. Продажи квартир в апреле снизились на 19% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года и на 31% по сравнению с мартом. Всего было продано 5 081 квартира — это самый низкий показатель со времен пандемии.
Одной из главных причин замедления стал уход инвесторов. В апреле они приобрели всего 751 квартиру, что на 43% меньше, чем годом ранее, и на 12% меньше, чем в марте. Также снизилась активность работников хайтека, особенно в Тель-Авиве. Если в апреле прошлого года они составляли 25% покупателей, то в апреле текущего года их доля упала до 11%. При этом средняя годовая зарплата покупателей из сферы хайтека подскочила с 540 тысяч до 900 тысяч шекелей, что намекает на то, что на рынке остались лишь представители отрасли с самыми высокими доходами.
Рынок вторичного жилья в ловушке
Данные раскрывают растущий разрыв между продажами от подрядчиков и вторичным рынком. В апреле было заключено всего 2 974 сделки со вторыми руками — снижение на 23,5% год к году и на 35,4% по сравнению с мартом. Основная причина трудностей частных продавцов — конкуренция с застройщиками. У владельцев вторичного жилья меньше пространства для маневра: они не могут предложить покупателям льготы, такие как отсрочка платежей (акции 10/90), субсидирование ипотечной ставки или улучшение спецификации.
Ситуация особенно тяжела для тех, кто улучшает жилищные условия: многие из них уже приобрели новую квартиру и испытывают трудности с продажей старой. Владение двумя объектами грозит потерей освобождения от налога на прирост капитала и обязательством уплатить дополнительный налог на покупку. В результате активность этой категории покупателей в апреле упала на 44% по сравнению с прошлым годом.
Юг и Север лидируют по снижению цен
Сочетание высокой процентной ставки, сложной экономической ситуации и трудностей с реализацией активов наиболее заметно на периферии и в зонах конфликта. Географическая разбивка данных «Яд2» показывает, что Юг и Север лидируют по снижению цен. В южном регионе 21% объявлений претерпели снижение цены (в среднем на 4,3%). На Севере цены снизили 19,7% продавцов, при этом средний размер сокращения составил 5%.
В районе Шфела и южной прибрежной равнины 20,3% объявлений подешевели в среднем на 3,7%. Лидерами по глубине снижения цен стали Тверия (5,4%), Хайфа и Цфат (5,3%), а также Ноф-ха-Галиль (5,2%). Хайфа выделяется и долей объявлений с пониженной ценой — 22%, что является самым высоким показателем среди проверенных городов. За ней следуют Кирьят-Моцкин (20,4%), Арад (19,8%) и Кармиэль (19,3%). Продолжающаяся война и опасения эскалации заставляют семьи и инвесторов откладывать решения о покупке в этих районах.
Тенденция затрагивает и центр: даже в Тель-Авиве, который считался наиболее устойчивым, зафиксированы снижения цен. Хотя доля объявлений с корректировкой здесь минимальна (13,9%), средний размер сокращения составил 4,7%, что свидетельствует о гибкости продавцов даже в зоне высокого спроса. Данные Минфина подтверждают тренд: количество сделок со вторыми руками в Тель-Авиве упало на 59% по сравнению с прошлым годом.
Оценщик Исраэль Яаков поясняет, что разрыв между ценовыми ожиданиями продавцов и реальностью продолжает сокращаться. Владельцы недвижимости, которые оперативно и реалистично корректируют цену, — это те, кому сегодня удается вызвать интерес и довести сделку до конца. Хотя пока рано говорить о драматическом падении цен — предложение ограничено, а долгосрочный спрос высок — очевидно, что покупатели стали более осторожными и требовательными. Когда пятая часть продавцов снижает цену еще до первой встречи, инициатива в переговорах временно переходит на сторону покупателей.
