Аренда квартир: кто имеет право на полное освобождение от налогов и кому грозит проверка?

Летние месяцы традиционно являются «горячим сезоном» на рынке аренды. Семьи, студенты и те, кто улучшает жилищные условия, используют этот период для переезда и подготовки к новому учебному году. В этом году тенденция особенно заметна на фоне данных о существенном замедлении продаж новых квартир и росте спроса на аренду, что подталкивает цены вверх. Согласно данным Центрального бюро статистики, опубликованным около двух недель назад, в квартирах, где сменились арендаторы, цены в среднем выросли на 6,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Влияние на арендаторов очевидно, но в некоторых случаях оно затрагивает и владельцев квартир, которым необходимо учитывать налоговые обязательства. Кто полностью освобожден от уплаты налога, что происходит, если владелец одновременно сдает и снимает жилье, и как работает система отчетности? Ниже представлено руководство, которое стоит знать каждому собственнику.

Основные налоговые маршруты

Существуют три основных маршрута для арендодателей:

Маршрут освобождения: самый популярный вариант. Арендодатель не платит налог на арендные платежи и в ряде случаев даже не обязан сообщать о них. Этот путь предназначен для тех, чей ежемесячный доход от аренды ниже предельной суммы освобождения, составляющей 5 654 шекеля. Существует также частичное освобождение для тех, кто сдает жилье на сумму, не превышающую двойной предел — 11 308 шекелей в месяц. Свыше этой суммы освобождение не предоставляется.
Маршрут пониженного налога: фиксированная ставка 10% с первого шекеля. В этом случае невозможно вычитать расходы на ремонт, амортизацию или иные издержки.
Маршрут обычного налога: уплата налога по личным налоговым ступеням в соответствии с совокупным доходом (минимальная ступень — 31%, если арендодателю не исполнилось 60 лет). Здесь можно вычитать расходы, связанные со сдачей в аренду (ремонт, проценты, услуги специалистов, амортизация), если они улучшили объект.

Если квартира используется арендаторами для коммерческой деятельности, необходимо открыть дело и сообщать о доходе с любой суммы. Приведенные выше маршруты относятся только к жилой аренде.

Вопросы отчетности и предельные суммы

Предельная сумма освобождения индексируется ежегодно 1 января. Однако после правительственной программы сокращений в начале 2024 года этот порог был заморожен, и пока неясно, когда он будет обновлен.

Освобождение рассчитывается ежемесячно. Если у арендодателя несколько квартир, освобождение применяется к общей сумме доходов, а не к каждой квартире отдельно. Если арендная плата превышает 5 654 шекеля, но ниже 11 308 шекелей, применяется частичное освобождение: за каждый шекель превышения предельная сумма освобождения уменьшается на один шекель.

Арендаторы-арендодатели

Владельцы единственной квартиры, которые сдают ее и одновременно снимают другое жилье, могут вычесть из получаемой арендной платы сумму, которую они платят за аренду (до 7 500 шекелей в месяц), и платить 10% налога только с разницы.

Обязанности перед Налоговым управлением

Тот, кто выбрал маршрут освобождения и не соответствует критериям уплаты налога, не обязан подавать отчет. Арендодатели, выбравшие маршрут 10%, обязаны отчитаться и уплатить налог до 30 января следующего года. Выбравшие маршрут обычного налога подают полный годовой отчет.

Непредставление отчетности является уголовным правонарушением. Несмотря на отсутствие единой базы данных арендодателей, Налоговое управление ужесточило надзор с помощью передовых технологий, позволяющих проводить сопоставление данных.

Особые случаи

Более 10 квартир: Налоговое управление может потребовать признать доходы как коммерческую деятельность.
Пожилые граждане (65+): При переезде в дом престарелых или защищенное жилье они имеют право на освобождение от налога на доход от аренды первоначальной квартиры в размере до половины ежегодного платежа за дом престарелых.

Выбор налогового маршрута влияет на налог на прирост капитала при будущей продаже квартиры. При выборе маршрутов 10% или обычного налога, амортизация (2% в год) вычитается из стоимости объекта, что увеличивает налогооблагаемую прибыль при продаже. В маршруте освобождения позиция Налогового управления заключается в необходимости вычета амортизации, однако этот вопрос в настоящее время ожидает решения Верховного суда.