Прибыль более миллиона шекелей на квартире по программе «Цена для новосела» в Лоде

Сделка: на улице Моше Рабейну, 1, в районе Ганей-Аялон в Лоде была продана 5-комнатная квартира площадью 131 кв. м за 2,2 миллиона шекелей.

Район: Ганей-Аялон больше известен под названием «комплекс Ахисамех», так как это район, построенный на землях, ранее принадлежавших соседнему мошаву. Он простирается на 737 дунамов к востоку от шоссе 40, к западу от ручья Гезер и к югу от района Ганей-Яар.

В 2006 году комплекс планировался в рамках единого плана, но в 2015 году был утвержден корректирующий план, призванный «адаптировать планирование к особым потребностям ультраортодоксального населения, которое, как ожидается, заселит запланированный район», — говорится в пояснительной записке к плану. Изменения заключались в увеличении количества единиц жилья с 3 000 до 3 600 и преобразовании площадей, предназначенных для жилых зданий, в пользу общественных объектов.

Ганей-Аялон участвовал в нескольких тендерах и лотереях в рамках программы «Цена для новосела». Сделка, которую мы представляем на этой неделе, была совершена в проекте, участвовавшем в очень ранней стадии программы: тендер Земельного управления Израиля на земли был проведен во второй половине 2015 года, лотереи на квартиры состоялись в апреле 2016 года, а разрешение на заселение проекта было выдано в конце 2018 года, через два с половиной года после лотереи.

Сегодня такие проекты — редкость. Проекты, участвующие в программе «Квартира со скидкой», часто не готовы с точки зрения планирования, работы по развитию инфраструктуры длятся годами, а разрыв между датой лотереи и датой заселения может достигать шести лет.

Цены: анализ средних цен на 5-комнатные квартиры, построенные в Лоде за последнее десятилетие, показывает, что цены на них достигают сегодня в среднем 20,5 тысяч шекелей за кв. м. Это снижение по сравнению с 21,2 тысячами шекелей за кв. м в прошлом году, что указывает на коррекцию цен на несколько процентов. В Ганей-Аялон такие квартиры достигают средней цены около 17 тысяч шекелей за кв. м. Разрывы можно объяснить спецификой населения района и большим количеством квартир, приобретенных в рамках программы «Цена для новосела», которые были относительно низкого качества по сравнению с жильем на свободном рынке.

По нашей оценке, в Лоде сейчас наблюдается перенасыщение рынка. По данным Центрального статистического бюро, в городе насчитывается около 3 100 непроданных новых квартир. Внутри района Ганей-Аялон цены, напротив, сохраняют стабильность в последние два года, что связано с ультраортодоксальным характером района, который привлекает спрос независимо от состояния общего рынка.

Проект: речь идет о проекте компаний «Зоар ве-Цафрир Шарбат», построенном в южной части района. Около двух месяцев назад главный экономист Министерства финансов опубликовал обзор, согласно которому 340 квартир, проданных в 2016 году по средней цене около 850 тысяч шекелей, продаются сегодня примерно за 2 миллиона шекелей.

Точнее: 3-комнатные квартиры были приобретены по программе «Цена для новосела» в среднем за 660 тысяч шекелей, а в последнее время были проданы их покупателями за 1,67 миллиона шекелей; 4-комнатные квартиры, приобретенные за 808 тысяч шекелей, продаются сегодня за 2 миллиона шекелей; 5-комнатные квартиры, приобретенные в среднем за 910 тысяч шекелей, продаются сегодня в среднем за 2,2 миллиона шекелей. Главный экономист обнаружил, что почти половина победителей лотерей в проекте продали свои квартиры в течение последних трех лет, когда им было разрешено их продавать. Средняя реальная прибыль от капитала, полученная покупателями, достигла около миллиона шекелей.

Анализ: прибыль от капитала растет по мере увеличения площади квартиры. Согласно нашему расчету, реальная прибыль от этой сделки достигает примерно 1,1 миллиона шекелей, что близко к средней цене по району.

Слово риелтора: «Что отличает Ганей-Аялон от других районов Лода, так это то, что район небольшой, но концентрирует спрос со стороны ультраортодоксальной и религиозной публики из Иерусалима, Эльада и Модиин-Илита, поэтому феномена большого предложения квартир здесь не существует, и цены соответствующие», — говорит риелтор Галь Бен-Давид из агентства «Мишкан ха-Надлан». Что касается этой сделки, он добавляет: «Это средняя цена квартиры, и то, что играет в ее пользу — это тот факт, что она выходит на открытое пространство парка».