Рынок ипотеки в зоне риска: что такое коэффициент LTV

Еженедельно мы разъясняем профессиональные термины из сфер государственного управления и политики, которые встречаются в актуальном контексте, с целью углубления знаний и знакомства читателей с государственной системой и тем, как она влияет на их жизнь. «Монитор» — это совместный проект «Глобс» и Центра расширения прав граждан. Рубрика, отслеживающая реализацию правительственных решений и законодательных актов, публикуется раз в две недели по четвергам на сайте «Глобс».

Термин: Коэффициент LTV

LTV (Loan to Value) — это отношение суммы кредита к стоимости актива, выступающего в качестве обеспечения.

Актуальный контекст: На прошлой неделе был опубликован отчет Государственного контролера по вопросу рынка ипотечного кредитования, в котором ведомство предупредило о росте рисков в данном секторе. Банк Израиля, в свою очередь, решительно оспорил часть выдвинутых утверждений. Один из ключевых показателей, лежащих в основе отчета, — именно LTV.

Что такое LTV и почему это важно?

Уровень финансирования напрямую влияет на оценку риска сделки: чем выше этот показатель, тем выше риск по кредиту и тем больше капитала банк обязан зарезервировать под него. В контексте рынка жилья термин используется для определения соотношения между суммой ипотеки, одобренной банком, и стоимостью залогового актива. Стоимость последнего определяется на момент предоставления кредитной линии.

Банковский надзор при Банке Израиля устанавливает жесткие ограничения на уровень LTV. Согласно директивам, максимальный порог финансирования зависит от цели использования недвижимости:

Покупка единственной квартиры: до 75% от стоимости.
Покупка альтернативной квартиры: до 70%.
Покупка квартиры для инвестиций: до 50%.

Соответственно, покупатели обязаны располагать минимальным собственным капиталом в размере 25%, 30% и 50% от стоимости объекта соответственно.

Регулирование и мировые стандарты

По мнению Государственного контролера, директивы Банка Израиля остаются более консервативными по сравнению с мировыми стандартами, где уровень финансирования чаще варьируется в диапазоне 80%–90%. Тем не менее, в последние годы в Израиле вводились послабления. В 2020 году, на фоне пандемии коронавируса, Банковский надзор временно разрешил банкам предоставлять кредиты на любые цели с уровнем финансирования до 70%. Аналогичные меры принимались и во время войны «Железные мечи».

В феврале текущего года данное послабление было закреплено законодательно при условии, что сумма кредита, превышающая базовый уровень в 50%, не будет превышать 200 тысяч шекелей.

Оценка рисков

В отчете контролера кредиты с высоким риском определяются как займы, в которых LTV превышает 60%. Согласно представленным данным, доля таких кредитов выросла примерно на 11 процентных пунктов за три года: с 20% в январе 2022 года до 31% в июле 2025 года.

По данным Банка Израиля, в 2025 году уровень риска в портфеле жилищного кредитования действительно вырос, что обусловлено как высокими коэффициентами финансирования, так и повышенными ставками погашения. При этом в ежегодном обзоре банковской системы за 2025 год регулятор отмечает, что, несмотря на рост отдельных показателей риска, в исторической перспективе они все еще остаются на низких уровнях.

Для дополнительного чтения: