Рынок недвижимости Израиля: разрыв между бумажными планами и реальностью
Несмотря на рекордные темпы утверждения градостроительных планов, израильский рынок недвижимости сталкивается с резким падением активности инициаторов. Основными препятствиями стали высокие процентные ставки, дефицит рабочей силы и снижение рентабельности проектов.
Израильский рынок недвижимости уже долгое время находится в проблемном состоянии. Вместо выработки четкой стратегической политики создается ощущение, что каждый участник процесса действует в одиночку: инициаторы, подрядчики и местные власти, в то время как государство лишь отчитывается об утвержденных планах.
Последний отчет Управления по обновлению городов наглядно иллюстрирует разрыв между видением и реальностью. С одной стороны, государство ускоряет планирование впечатляющими темпами: в 2025 году было утверждено около 75,9 тысяч квартир в рамках проектов «Пинуй-Бинуй» (снос и застройка), что на 32% больше, чем годом ранее. В чистом выражении это дает примерно 55 тысяч новых единиц жилья — вероятно, рекордный показатель. Однако на местах ситуация выглядит иначе.
В то время как государство планирует, инициаторы тормозят. Количество заявок на получение разрешений на строительство в рамках обновления городов рухнуло на 68% за год — с 25,6 тысяч до 10,7 тысяч квартир. Это драматический показатель, свидетельствующий о том, что даже при наличии проектного запаса рынок не готов к его реализации.
Почему это происходит? Потому что невозможно управлять отраслью так, будто на дворе все еще 2021 год. Избыток предложения в ряде районов, снижение рентабельности на периферии, высокие процентные ставки, затраты на финансирование, нехватка рабочей силы и последствия войны изменили правила игры. Обновление городов, которое когда-то считалось гарантированным путем к успеху в центре страны, перестало быть автоматической формулой прибыльности. И в этой реальности инициаторы остаются почти в одиночестве.
Проблемы затрагивают и подрядчиков-исполнителей, которые сталкиваются с удорожанием ресурсов, задержками, неопределенностью и дефицитом денежных средств. Некоторые компании уже прекратили существование, другие борются за выживание. Однако вместо анализа жизнеспособности текущей модели система продолжает концентрироваться на новых планах и презентациях.
«Рынок недвижимости не строится только на планах. Он строится на экономической целесообразности, на финансировании, на рабочей силе, на сильных подрядчиках-исполнителях и на деловой определенности», — отмечает автор.
Именно сейчас, когда рынок застрял, государству необходимо вмешаться в полную силу. Требуется не очередное объявление об ускорении планирования, а глубокий анализ модели: как вернуть проектам рентабельность, спасти цепочку исполнения и создать работающие механизмы за пределами Гуш-Дана. Израилю нужна национальная политика, которая не заканчивается утверждением плана на бумаге. Без серьезной стратегии и лечения корней кризиса страна может обнаружить, что проблема заключается не в нехватке планирования, а в неспособности превращать планы в реальные здания.
Автор — основатель стартапа Cubebox, платформы для онлайн-покупки квартир.
