Рынок ожидает снижения ставки: стоит ли рефинансировать ипотеку?

Макроэкономические условия изменились, и рынок ожидает, что в июле Банк Израиля вновь снизит процентную ставку — второй раз подряд. Укрепление шекеля, инфляция в пределах целевого диапазона и снижение премии за риск подкрепляют прогнозы: с вероятностью 100% рынок ожидает снижения ставки на 25 базисных пунктов, до уровня 3,5%, на ближайшем заседании 6 июля. Еще до официального решения по некоторым ипотечным программам фиксируется снижение ставок, что облегчает положение заемщиков. Возникает закономерный вопрос: пришло ли время для рефинансирования ипотеки, чтобы уменьшить ежемесячный платеж?

«Решение о рефинансировании должно основываться прежде всего на соотношении ежемесячного платежа к доходу семьи, а также на понимании того, насколько текущая нагрузка соответствует финансовым и эмоциональным возможностям домохозяйства», — отмечает ипотечный консультант Эстер Жан-Ивги.

Меир Видер, генеральный директор «Видер Машкантаот», добавляет, что для заемщиков, оформивших кредиты под высокие проценты в последние два года, сейчас открывается отличная возможность пересмотреть условия. «Тем не менее, не каждое снижение ставки автоматически оправдывает рефинансирование. Важно изучать каждый компонент кредита отдельно», — подчеркивает он.

Влияние на различные программы

Видер поясняет, как ожидаемое снижение ставки отразится на разных типах ипотеки:

• Программа «прим»: Снижение ставки Банком Израиля транслируется на эту программу почти напрямую. Для ипотеки в 1 млн шекелей на 30 лет снижение ставки на 0,25% может сэкономить около 120–150 шекелей в месяц, что в сумме составит 40–50 тысяч шекелей за весь срок кредита.

• Переменная процентная ставка: Эту программу эксперт рекомендует изучить особенно тщательно. Если приближается дата пересмотра ставки, это идеальный момент для рефинансирования без значительных штрафов за досрочное погашение. Снижение ставки примерно на 0,2% при кредите в 1 млн шекелей может уменьшить платеж на 100–130 шекелей в месяц.

• Фиксированная процентная ставка: Здесь спешить не стоит. Эти программы зависят преимущественно от доходности облигаций, а не от ключевой ставки Банка Израиля. Кроме того, возможны высокие комиссии за досрочное погашение. Рефинансирование целесообразно только при наличии значительного разрыва между вашей текущей ставкой и рыночными предложениями.

Сезон ремонтов и целевые кредиты

Лето традиционно становится пиком активности на рынке недвижимости, что влечет за собой рост спроса на ипотеку для ремонта. «Покупатели жилья со вторых рук часто закладывают расходы на обновление квартиры в бюджет», — говорит Рон Новотни, владелец сети «Англо Саксон». Стоимость таких работ может достигать сотен тысяч шекелей.

Шалом Амуяль, директор системы ипотечного кредитования банка «Иерусалим», отмечает, что кредиты на ремонт предоставляются в формате целевой ипотеки на срок до 30 лет под более низкие проценты, чем потребительские займы. При наличии уже существующей ипотеки можно взять дополнительный кредит на ремонт, если общая сумма не превышает 75% от стоимости объекта. При этом заемщик не обязан обращаться в тот же банк, где была оформлена первая ипотека.

В завершение эксперты подчеркивают: универсального решения не существует. Иногда выгодно рефинансировать только часть ипотечного портфеля, а иногда — перевести весь кредит в другой банк. В каждом случае требуется индивидуальный расчет, который может принести существенную экономию.