Шломо Айзенберг увеличивает инвестиции в городское обновление на фоне спада в секторе

Несмотря на сложности в отрасли, Шломо Айзенберг увеличивает инвестиции в сферу городского обновления. Компания «Ишрас», занимающаяся доходной недвижимостью и находящаяся под контролем Айзенберга (он владеет 45% акций «Ишрас Ахазакот», которая, в свою очередь, владеет 67% акций «Ишрас»), участвовавшая в прошлом году в первичном размещении акций компании по городскому обновлению «Яаз» (Я.А.З. Изамот у-Бния ве-итхадшут иронит), завершила еще один шаг по увеличению своей доли в ней, достигнув 10%. Это было сделано при совокупных инвестициях, достигающих примерно 20 миллионов шекелей.

Компания «Яаз», которой руководит Томер Райфман и которая находится под контролем семьи Якуэль (40%) и фонда «Комьюнити» Джереми Бланка (44%), завершила в августе прошлого года первичное публичное размещение акций (IPO) на Тель-Авивской фондовой бирже, привлекая 43 миллиона шекелей при оценке в 212 миллионов шекелей до вливания капитала и 255 миллионов после него. Это оценка ниже той, к которой стремилась компания, когда начинала процесс размещения, составлявшая 300 миллионов шекелей. Относительно низкая оценка отражала трудности на рынке недвижимости в последнее время, с акцентом на недвижимость в Тель-Авиве, где она ведет свою деятельность.

По состоянию на конец марта у компании было пять строящихся проектов, в которых 59 единиц жилья предназначены для продажи — четыре из них в Тель-Авиве и один в Холоне. В двух проектах, завершение строительства которых ожидается в этом году, она продала 86% и 100% единиц жилья, предназначенных для реализации, однако норма валовой прибыли в них относительно низка — 10% в проекте в Тель-Авиве и 5% в Холоне. В трех других, завершение строительства которых ожидается в 2027 и 2028 годах, она продала только от 30% до 38% единиц жилья, предназначенных для реализации, а ожидаемая валовая рентабельность составляет от 12% до 15%. В общей сложности она участвует в 71 проекте городского обновления, в которых было получено необходимое большинство среди жильцов (более 66,7%), где насчитывается 1284 единицы жилья для продажи.

Ее доходы в первом квартале 2026 года достигли 9,6 миллиона шекелей по сравнению с 8,7 миллиона в аналогичном квартале прошлого года, что является результатом прогресса в строительстве и продажах в строящихся проектах. Однако ее квартальный операционный убыток подскочил с 400 тысяч шекелей до 3,2 миллиона шекелей под влиянием удорожания строительных затрат, скачка расходов на рекламу и роста административных расходов из-за превращения в публичную компанию. 2025 год она завершила со снижением доходов на 2% до 49 миллионов шекелей и с операционным убытком в 8,6 миллиона шекелей по сравнению с операционным убытком всего в 210 тысяч шекелей в 2024 году. В соответствии с этими результатами и трудностями в целом в секторе жилой недвижимости, с акцентом на городское обновление в Тель-Авиве, акции компании упали с момента размещения на 27%, и в настоящее время она торгуется с оценкой всего в 171 миллион шекелей. В июне биржа предупредила «Я.А.З.», что если она не предпримет действий по увеличению низкого уровня акций в свободном обращении до конца года с нынешних 7% до более чем 12,5%, она будет переведена в список компаний на сохранении.

«Ишрас» впервые приобрела акции компании во время размещения, чуть менее 5% при инвестициях около 12,5 миллионов шекелей. В феврале она увеличила свою долю, инвестировав еще 6,7 миллиона шекелей, до 8,6%, а недавно, как уже упоминалось, приобрела дополнительные акции и увеличила долю до чуть более 10% при инвестициях в 2,5 миллиона шекелей. «Ишрас» занимается в основном доходной недвижимостью, и наряду с этим у нее есть историческая деятельность в сфере жилья. Первый квартал 2026 года она завершила с чистым операционным доходом (NOI) в 120 миллионов шекелей, что на 1% выше, чем в аналогичном квартале. Скорректированный операционный денежный поток (AFFO) вырос на 3% до 88 миллионов шекелей.

«Ишрас» — не единственная компания по недвижимости, которая именно в этот проблемный период в секторе жилой недвижимости видит в нем возможности. В конце мая компания «Пропдо» приобрела 49% акций «Оз Надлан», занимающейся городским обновлением. В марте компания по недвижимости «Интергама» приобрела за 30 миллионов шекелей контроль над компанией по городскому обновлению «Данкнер Канлов», а в ноябре прошлого года компания «Меадрин», находящаяся под контролем Ицхака Тшувы, приобрела контроль над компанией «Пи Хандаса», которая также занимается этой сферой в Тель-Авиве, при этом одновременно компания «Амрам Авраам» приобрела 50% компании по городскому обновлению «Синко».