Судебное решение: владельцы квартир в совместном доме могут сдавать их в краткосрочную аренду

Инспектор по недвижимости в Хайфе постановила, что владельцы квартир в одном из жилых зданий города могут сдавать свои объекты в краткосрочную аренду через сервисы Airbnb или Booking. Это решение было вынесено вопреки пункту устава совместного дома, который ограничивает использование квартир исключительно целями проживания.

Истцы требовали запретить соседям сдавать жилье на короткий срок, ссылаясь на положения устава. В свою очередь, ответчики настаивали, что такая деятельность соответствует договоренностям, достигнутым при создании товарищества собственников жилья. Они утверждали, что проект изначально позиционировался как комплекс с возможностью гостиничного использования, что разрешено планом городской застройки (ТАБА) и обусловлено привлекательным расположением у моря.

Отсутствие однозначного толкования

Инспектор подчеркнула, что зарегистрированный устав имеет статус имущественного обязательства, распространяющегося на всех владельцев, включая тех, кто приобрел недвижимость позже. Однако, поскольку термин «использование для проживания» не имеет в судебной практике четкого определения применительно к срокам аренды, инспектору пришлось анализировать намерения сторон на момент подписания соглашения в 2013 году.

Было установлено, что двое из пяти свидетелей приобретали землю с целью строительства курортных квартир. Инспектор пришла к выводу: «Я убеждена, что субъективное намерение сторон при подписании соглашения заключалось в возведении дома на первой линии у моря, где владельцы могли бы проживать сами часть года, а в остальное время сдавать квартиры студентам-медикам, туристам или использовать их для краткосрочной аренды».

Решение проблем, а не запрет

Суд постановил, что при отсутствии в уставе явных ограничений на срок проживания, любая деятельность, по сути являющаяся «проживанием», соответствует требованиям документа. Инспектор отметила, что толкование термина «проживание» в контексте налогообложения или планирования не должно автоматически переноситься на вопросы управления совместной собственностью.

Также было подчеркнуто, что если краткосрочная аренда приводит к нарушениям общественного порядка, таким как шум или антисанитария, необходимо искать способы решения конкретных проблем в рамках закона, а не налагать огульный запрет на легитимное использование имущества.

«Следует помнить, что ограничение прав на использование имущества наносит ущерб праву собственности владельца. Такой запрет должен быть пропорциональным, четким и явным. Расширительное толкование пункта устава, ограничивающее право собственности без достаточных на то оснований, является недопустимым», — резюмировала инспектор.

Поскольку между сторонами продолжается разбирательство в окружном суде, данное решение остается в силе до вынесения иного вердикта вышестоящей инстанцией.

Интересы владельцев квартир, добившихся положительного решения, представлял адвокат Гай Фейбиш.

31.08.2024