Реальная стоимость ипотеки в Израиле выросла в 2023 году в шесть раз быстрее инфляции
Новое исследование Тауб-центра показало, что реальная стоимость ипотеки в Израиле выросла на 52% в 2023 году, значительно обогнав официальные данные инфляции, использующие теоретические расчеты аренды.
Центральное бюро статистики (ЦБС) рассчитывает жилищный компонент в индексе потребительских цен (ИПЦ) на основе теоретической арендной платы, а не реальных выплат по ипотеке. Однако новое исследование, опубликованное Тауб-центром, показывает, что реальная стоимость финансирования покупки жилья в 2023 году росла в шесть раз быстрее официального показателя.
Изъян официальной методики
По словам исследователей, компонент стоимости жилья для владельцев, составляющий около 18% индекса потребительских цен, не отражает то, сколько собственники жилья реально платят по ипотечным кредитам. ЦБС базирует расчет на так называемой условной арендной плате — теоретической оценке того, сколько владельцы платили бы за аренду собственного жилья. Этот метод применяется во многих странах, включая США, и используется в Израиле с 1999 года. Он стабилизирует индекс и предотвращает его резкие скачки при колебаниях на рынке недвижимости, однако полностью исключает реальные проценты по ипотеке.
Чтобы устранить этот разрыв, руководитель экономического направления Тауб-центра проф. Биньямин Бентал и старший научный сотрудник д-р Лабиб Шами разработали альтернативный, дополняющий индекс. Вместо условной аренды они проанализировали реальную стоимость жилищного финансирования — среднюю процентную ставку по ипотеке, умноженную на среднюю стоимость квартиры. Новому компоненту был присвоен ровно тот же вес, который занимает жилищный компонент в официальном индексе ЦБС.
Двойной удар по домохозяйствам
Результаты методологического сдвига оказались однозначными. В 2022 и 2023 годах, когда Банк Израиля резко повышал учетную ставку для охлаждения экономики, расчеты Бентала и Шами показали, что средняя ставка по ипотеке взлетела на 42% и 52% соответственно. В результате построенный ими дополняющий индекс продемонстрировал рост, опережающий официальный показатель в 4 и 6 раз.
«Домохозяйства были вынуждены одновременно нести бремя роста цен на жилье и скачка ежемесячных выплат по ипотеке, в то время как жесткая денежно-кредитная политика не смогла должным образом охладить рынок недвижимости».
Исследователи подчеркивают, что их разработка не призвана заменить официальный индекс, а предлагается в качестве аналитического инструмента, который поможет Банку Израиля точнее оценивать последствия принимаемых им решений.
