Тикающая бомба на рынке жилья: банки спровоцировали волну аннулирований, а государство молчит

1. Когда смотришь на главные заголовки этой недели в разделах недвижимости, складывается довольно мрачная картина: Министерство финансов предупреждает о грядущей волне аннулирования сделок и предсказывает, что мы находимся на пороге тяжелого периода, который продлится до 2028 года.

То, как в Минфине представляют данные, способно заставить обычного человека отказаться от сделки. Он читает и слышит, что рынок на пути к краху, что некоторые аналитики (которые рекомендуют инвестировать в фондовый рынок) призывают не покупать квартиру, и что тот, кто все же купит ее, вероятно, будет вынужден оставить 10% компенсации подрядчику, потому что просто не сможет справиться с платежами.

Существует и позиция подрядчиков — тех, кто считает, что цены на квартиры вырастут в среднесрочной перспективе, и что тот, кто не использует агрессивные финансовые акции, совершает ошибку. Что завтра вы уже не сможете купить квартиру по разумной цене.

Но правда, что поделать, зачастую находится посередине. Эту серую зону называют рынком, находящимся в легком замедлении. С одной стороны, данные Минфина, опубликованные на этой неделе, являются хорошими для подрядчиков: они показывают, что рынок начинает приходить в себя — количество сделок растет, количество финансовых льгот снижается. Это условия, которые, по всей видимости, должны привести к возобновлению роста. А затем идет отдельная глава о волне аннулирования сделок, указывающая на драматический скачок (41%) в их количестве.

Речь идет о росте на несколько сотен случаев за несколько месяцев. Это не значит, что показатель не важен или что его нужно игнорировать, но возникает вопрос: что общего между 2021 годом, когда рынок недвижимости был на пике, с нулевой процентной ставкой и низкой ипотекой, и 2024-2025 годами, когда Израиль пережил тяжелую войну, с высокой процентной ставкой, не позволяющей многим парам покупать квартиры? Является ли риск тем же самым? Неужели Министерство финансов не считает, что «скачок» на сотни квартир между годом пика недвижимости за последние два десятилетия и годом спада, когда риск изначально был выше, является легитимным показателем?

С другой стороны, с цифрами не поспоришь. Верно, количество аннулирований растет и, возможно, еще вырастет в 2027 и 2028 годах, но является ли это сюрпризом с учетом рыночных условий? Пища для размышлений.

1. Трудно снять ответственность с банков за волну аннулирований, о которой говорит Минфин. Банки должны проводить андеррайтинг своих клиентов; если клиенты из Беэр-Шевы и Тверии не могут завершить сделку, если в 2023 году процент аннулирований в Тверии достигает 7% от общего числа сделок — значит, Банк Израиля был недостаточно жестким и требовал от банков недостаточно.

Я не снимаю ответственности и с надзора за банками. Они проделали хорошую работу, когда решили ограничить акции подрядчиков, чтобы нейтрализовать риск, но как могло случиться, что в течение двух лет подрядчики раздавали кредиты всем желающим, и никто этого не остановил? Можно обвинять подрядчиков и заявлять о жадности, но ожидал ли надзор за банками переложить ответственность на подрядчиков, чтобы они выставляли клиентов из офисов продаж? Ожидали ли они, что подрядчики будут проводить андеррайтинг для клиента? Конечно, нет.

Это, возможно, объясняет, почему те немногие строительные компании, которые не позволяют клиентам подписывать сделки 10/90 и предпочитают отказываться от сделок в столь тяжелый период, делают им одолжение. Последнее, чего хотят подрядчики, — это компенсация в 10%. У каждого аннулирования сделки есть последствия — банки не любят аннулирования, а подрядчики знают, что их расходы на финансирование будут тяжелее.

Когда клиент заплатил аванс в 20% по контракту, и они должны вернуть ему 10%-13% денег в соответствии с контрактом — они теряют дважды: первый раз, потому что квартира стояла пустой и могла быть продана другому клиенту. Второй раз, потому что вместо того, чтобы направлять деньги в компанию, они платят 8% процентов по своим расходам на финансирование — сотни тысяч шекелей в месяц, а возможно, даже миллионы. Текущая ситуация плоха для всех. Пришло время полностью остановить опасные акции 10/90 — и чем раньше, тем лучше.

1. Пришло время сказать правду: программа «Квартира со скидкой» — это программа для резервистов, а не для населения, нуждающегося в жилье. Недавно мы раскрыли, что министры в правительстве планируют шаг, который позволит резервистам получать квартиры без НДС, вопрос, который все еще находится на юридической и экономической проверке.

Тем временем правительство решило выделить 75% квартир со скидкой населению, которое служит в ЦАХАЛе. Решение дать бойцам приоритет при покупке квартир и приоритет при покупке земель у Земельного управления Израиля (РАМИ) является правильным и справедливым, но, возможно, можно было изменить состав.

Бойцы заслуживают четкого приоритета на выигрыш, и, возможно, они должны были получить более четкий приоритет над резервистом, который не является бойцом. Кроме того, можно было открывать дополнительную программу каждый год, предназначенную для населения, нуждающегося в жилье, которое не является резервистами. Изменение состава и предоставление приоритета резервистам за счет нуждающихся в жилье не решает основную проблему, ради которой мы собрались: снижение цен на жилье и забота о населении, которое не способно купить квартиру, и правительство отправляет его искать таковую на свободном рынке.

1. Индекс цен на жилье был опубликован сегодня, и он указывает на рост цен на новые квартиры на 0,9%. Интересно, что скажут спекулянты, которые утверждали, что цены на квартиры упадут в этом году на 20%. Объяснение роста простое: цены на квартиры резко упали в предыдущий период, поэтому происходит коррекция. Процентная ставка также высвободила больше сделок на рынок, и наряду с драматическими заголовками об аннулировании сделок, на рынке фиксируется стабилизация. Интересно посмотреть, вернут ли новые данные на рынок больше покупателей, или большинство предпочтет продолжать поглощать рост цен на аренду.