Волна отмен из-за загрязнения? Покупатели квартир в Сде-Дов требуют опцию выхода из договора

Полгода прошло с момента сообщения Земельного управления Израиля и Министерства охраны окружающей среды о наличии загрязнителей PFAS в Сде-Дов, но с тех пор ситуация только осложняется. Последнее развитие событий связано с резким письмом, которое Министерство охраны окружающей среды направило в муниципалитет Тель-Авива: согласно документу, примерно на 9 участках в комплексе было обнаружено загрязнение, в то время как муниципалитет не действовал в соответствии с инструкциями по проведению проверок. По утверждению министерства, на части участков уже невозможно провести пробы, после того как загрязненная почва смешалась с чистой, и поэтому оно требует остановить работы. С другой стороны, в муниципалитете утверждают, что ответственность за обработку почвы и управление процессом лежит на Министерстве охраны окружающей среды, а вопрос ответственности Земельного управления Израиля как органа, который выставил земли на продажу, до сих пор не ясен.

Знаки вопроса вокруг распределения ответственности между вовлеченными органами множатся. Помимо вопроса о том, кто уполномочен отдавать распоряжение об остановке работ, возникают вопросы, касающиеся прав предпринимателей, которые приобрели землю, когда она продавалась как пригодная, а также в отношении покупателей.

Между тем, источники в отрасли, реализующие проекты в Сде-Дов, признают, что покупатели не спокойны в свете сложившейся ситуации и сообщений о загрязнении почвы. По их словам, многие новые покупатели требуют сегодня добавить в договор, который они подписывают, пункт, позволяющий легко расторгнуть его вследствие обнаружения загрязнений.

По словам адвоката Эйнат Шакед, управляющего партнера юридической фирмы «Яхав», в большинстве договоров купли-продажи есть пункты, позволяющие предпринимателю продлить срок завершения проекта, поэтому сам факт задержки строительства не дает автоматически права на расторжение, и требуются специальные пункты. В любом случае, добавляет она, «не каждое право должно быть прямо закреплено в договоре. Если выяснится, что загрязнение существенно меняет сделку или вызывает значительную задержку, у покупателей вполне может возникнуть основание требовать расторжения договора». Это верно, даже если нет прямого пункта по этому вопросу.

Результаты будут опубликованы для общественности

В письме, которое Министерство охраны окружающей среды направило в муниципалитет Тель-Авива, был поднят ряд тревожных выводов. Министерство предупредило, что раскопки почвы, подозреваемой в загрязнении, и ее вывоз до проведения проб и без надлежащего надзора и контроля могут представлять «риск для здоровья общественности, находящейся на территории плана или планирующей проживать в нем».

Вслед за выводами «Глобс» обратился в Министерство охраны окружающей среды, чтобы выяснить, о каких участках идет речь и что планируется на них построить. Из министерства сообщили, что на всех девяти участках, где были обнаружены находки, свидетельствующие о наличии загрязнителей PFAS, планируется возведение жилых проектов, а на части из них — также торговых и офисных площадей. Среди компаний — «Дамри», «Шикун ве-Бинуй», «Гинди Ахазакот», «Мивне», «Першковски» и другие. Сообщается, что выводы были переданы правообладателям, и что после утверждения отчетов о расследовании результаты проб будут опубликованы для общественности. Тем не менее, часть компаний утверждает, что получила от Министерства охраны окружающей среды подтверждение того, что почва чистая. Наряду с этим, источники в отрасли отмечают, что предприниматели сами финансировали проверки и получили подтверждение Министерства охраны окружающей среды о том, что почва чистая и можно продолжать работы.

В то же время, несмотря на то, что в своем письме Министерство охраны окружающей среды потребовало от муниципалитета Тель-Авива остановить работы, в муниципалитете, со своей стороны, утверждают, что действуют в полной координации и постоянном сотрудничестве с Министерством охраны окружающей среды, и что оно является профессиональным органом, направляющим обработку загрязненной почвы. Тем не менее, муниципалитет не ответил, было ли дано указание остановить строительные работы на участках, где существует подозрение на загрязнение, и оставил вопрос ответственности за продолжение работ без ясного ответа.

Адвокат Бар Розов, директор юридического отдела организации «Адам Тева ве-Дин», отмечает, что эта история иллюстрирует проблему обращения с загрязненными почвами в отсутствие регуляторной определенности и при размытом распределении ответственности: «Печальный результат — это регуляторная неопределенность и хаотичная ситуация, в которой общественность, покупатели квартир, а иногда и предприниматели не знают, что проверялось, что было утверждено, на каких условиях и кто несет ответственность». Она указывает на необходимость проверки риска на уровне комплекса. «Планировочная синяя линия не защищает от воздействия загрязнителей», — объясняет она. — «Ребенок, который идет в школу рядом с участком, где ведутся работы, не различает границы».

«В соответствии с инструкциями»

Ответ муниципалитета Тель-Авива: «После получения информации на прошлой неделе состоялась совместная встреча с участием высокопоставленных лиц муниципалитета, директоров отделов и представителей Министерства охраны окружающей среды с целью координации порядка продолжения работ».

Ответ Министерства охраны окружающей среды: «Министерство проводит инспекционные обходы на объекте, чтобы убедиться, что работы выполняются в соответствии с инструкциями. Письмо было отправлено после выводов обхода, которые вызвали опасение, что работы по развитию не выполняются».