Старый дом в Герцлии продан за полцены нового
Дом в квартале Неве-Амаль был построен в пятидесятые годы и продан за 3,8 млн шекелей. Цены на новые коттеджи в этом квартале варьируются от 6 до 7 млн шекелей.
Сделка: на улице Давид Ремез в квартале Неве-Амаль в Герцлии был продан старый двухквартирный дом с 4 комнатами площадью 94 кв. м за 3,8 млн шекелей.
Неве-Амаль: исторический контекст
Квартал Неве-Амаль в Герцлии существует с момента основания государства. Генеральный план, на основе которого был создан квартал, утвердили в 1951 году; он опирался на окружной план времен Британского мандата. В те времена Неве-Амаль не входил в состав Герцлии и в документах значился как «жилой массив между Раананой и Герцлией».
План того времени ограничивал права на строительство: «15% или 150 кв. м, в зависимости от того, что меньше». Поскольку большинство участков под частные дома составляли около одного дунама на двухквартирное здание, это означало лимит в 150 кв. м общей площади или 75 кв. м на каждую жилую единицу. Большинство зданий в квартале до сих пор соответствуют этому формату, несмотря на многочисленные пристройки, возведенные за десятилетия.
В 2015 году был утвержден план реновации, увеличивший права на строительство до 70% площади участка (два этажа и черепичная крыша над подвалом). Владельцам также разрешили делить участки на два, добавляя дополнительную жилую единицу площадью около 180 кв. м.
Рыночные изменения
Квартал активно трансформируется: наследники первоначальных жителей продают старые здания состоятельным покупателям, которые сносят их и возводят роскошные коттеджи. Цены на новые объекты варьируются от 6 до 7 млн шекелей, что примерно вдвое превышает стоимость старых домов.
Данный объект был построен компанией «Шикун Овдим» в 1951 году как две жилые единицы по 41 кв. м. С конца 50-х до середины 70-х годов владельцы расширили дом до 94 кв. м. Участок площадью 1,08 дунама был разделен на два надела по 270 кв. м; два года назад их продали за 6,4 млн шекелей.
Мнения экспертов
«Цена сделки соответствует рыночной стоимости», — отмечает Таль Зано, старший консультант «Англо-Саксон Герцлия». По его оценке, стоимость участка на улице Ремез составляет около 3,4 млн шекелей, а остальная сумма выплачена за само строение.
Оценщик Исраэль Яаков подчеркивает: «Это сделка с землей. Существующий дом не отражает эффективное использование участка. Релевантный расчет стоимости земли составляет около 10 900 шекелей за эквивалентный кв. м застройки. Примечательно, что тот же участок без дополнительных прав на строительство подорожал с 3,2 млн шекелей в 2024 году до 3,8 млн шекелей сейчас — рост на 19% за два года».
Итог: с учетом рыночных сделок последних лет, цена дома выглядит обоснованной и соответствующей текущей ситуации.