Вопрос вопросов: почему цены на квартиры не падают?
Несмотря на падение объемов сделок и рекордное предложение жилья, цены на квартиры не демонстрируют резкого снижения. Эксперты объясняют это скрытыми скидками, финансовыми ограничениями застройщиков и устойчивым базовым спросом.
«Несмотря на распространенное ощущение стагнации на рынке жилья, на практике данные свидетельствуют о гораздо более сложной реальности», — утверждает Охад Данос, оценщик недвижимости и эксперт, ранее занимавший пост председателя Палаты оценщиков недвижимости. По его словам, объем сделок значительно снизился по сравнению с пиковыми годами, однако цены существенно не падают, а в некоторых районах даже продолжают расти.
Это явление особенно заметно в текущий период, когда экономика сталкивается с неопределенностью в сфере безопасности, но рынок жилья демонстрирует удивительную устойчивость. Например, в марте прошлого года, на фоне войны, в Израиле было совершено около 6600 сделок. Хотя это ниже показателей «сильных» лет, для военного времени цифра свидетельствует о том, что рынок не остановился полностью.
Данос отмечает: «За весь 2025 год в стране было продано около 85 тысяч квартир. Рынок находится не в глубокой стагнации, а в снижении примерно на 25% по сравнению с пиковыми периодами. Это значительное замедление, но не крах. Основная причина того, что цены не падают — это профиль покупателей. Сегодня на рынке остаются те, кто вынужден совершать покупку: семьи, которым нужно улучшение жилищных условий, пары, решающие свой жилищный вопрос, или инвесторы со свободным капиталом. Спекулятивных покупок стало меньше, а покупок по реальной необходимости — больше».
Скрытые тенденции и данные
Данос ежеквартально составляет собственный обзор цен, который в последнее время указывает на более выраженное снижение, чем данные ЦСБ. Согласно его отчету по 17 городам, в первом квартале 2026 года было зафиксировано среднее снижение цен на 1,2% по сравнению с предыдущим кварталом и на 1,6% — по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.
В некоторых городах падение было более заметным: в Модиине — на 14% (по сравнению с аналогичным кварталом), в Ришон-ле-Ционе — на 9%, в Нетании — на 8%. Однако в других городах зафиксирован рост, что подтверждает смешанную тенденцию.
Почему застройщики не снижают цены?
По мнению Даноса, застройщики не спешат снижать цены не только из-за желания сохранить прибыль, но и из-за ограничений по финансированию. Стоимость земли, сырья, налогов и высокие процентные ставки затрудняют резкое снижение цен без ущерба для экономической структуры проекта. Банки-кредиторы часто ограничивают возможность значительных скидок, так как это влияет на стоимость обеспечения всего проекта.
Вместо официального снижения цен рынок видит акции по финансированию, льготы и удобные условия оплаты. Подрядчики предпочитают предлагать рассрочку или субсидированные ссуды, а не менять прейскурант.
Хаим Фейглин, заместитель президента Ассоциации строительных подрядчиков Израиля, добавляет: «Жилая квартира — это не скоропортящийся товар. После событий войны затраты на строительство выросли примерно на 30% сверх индекса цен на строительные ресурсы. Значительное снижение цен на объекты в стадии строительства подвергает риску самих строителей и финансирующие стороны».
Мнение рынка: скидки «под радаром»
Яаков Ницан, генеральный директор Ruby Capital, считает, что официальный индекс ЦСБ не отражает реальность: «Акции по финансированию и подрядные ссуды фактически означают снижение цены на 8–14%. Застройщики не будут продавать в убыток, но сейчас — рынок покупателей, когда девелоперы готовы предоставлять значительные льготы».
Асаф Ливнат, генеральный директор инвестиционного дома недвижимости, согласен с этим: «Данные группы Phoenix показывают, что почти 40% сделок включают льготы, отражающие реальную скидку около 12,7%. Подрядчики предпочитают срезать цену «под радаром», чтобы избежать публичного снижения прейскуранта».
Офра Хадад, заместитель генерального директора компании Euro Israel, дает совет покупателям: «Ключ находится у тех, у кого есть ликвидные деньги. Если предложить подрядчику 25-40% оплаты при подписании договора, это сэкономит ему огромные проценты по банковским кредитам. В такой ситуации подрядчик будет рад передать эту экономию покупателю в виде реальной скидки на квартиру».
