Временное облегчение или поворотный пункт: куда движется рынок жилья?
Снижение процентной ставки на 0,25% увеличивает покупательную способность граждан в среднем на 3%, позволяя приобретать более дорогое жилье. Эксперты отмечают, что это оживляет рынок, однако предупреждают о рисках, связанных с поиском альтернативных источников финансирования ипотеки.
Каждое снижение процентной ставки на 0,25% позволяет покупателям увеличить бюджет на приобретение квартиры в среднем на 3% — таковы данные модели чувствительности консалтинговой и аудиторской фирмы BDO. Модель, оценивающая изменение покупательной способности, учитывает условия финансирования при 70% ипотечного кредитования (30% собственного капитала, 70% ипотеки), сроке погашения 25–30 лет и фиксированном ежемесячном платеже. Согласно расчетам, после последнего снижения ставки покупатели, ранее рассчитывавшие на квартиру стоимостью 3 млн шекелей, при тех же условиях финансирования могут позволить себе жилье почти за 3,2 млн шекелей.
По словам Руха Дана Атиаса, партнера и главы направления аудита BDO, дальнейшее снижение ставки способно вернуть потенциальных покупателей на рынок и оживить сектор, находившийся в состоянии стагнации последние три года. Одновременно это уменьшит расходы застройщиков на финансирование и несколько снизит привлекательность льготных условий продаж. Моше Йедгар, генеральный директор Captain Credit (группа Dun & Bradstreet), также считает снижение ставки позитивным фактором для населения. Ожидается, что это облегчит финансовое бремя домохозяйств и создаст возможности для рефинансирования кредитов и ипотеки. Специалисты рекомендуют пересмотреть структуру текущих обязательств, так как потенциальная экономия может достигать десятков и сотен тысяч шекелей.
Психологический эффект
Лиран Села, генеральный директор и основатель Sela Investments and Finance, отмечает первые признаки оживления на рынке, носящие преимущественно психологический характер. Люди, занимавшие выжидательную позицию с начала года, видят перспективу дальнейшего снижения ставок, что формирует оптимистичные настроения. Кроме того, ипотечные кредиты становятся доступнее благодаря снижению ставки прайм, и ожидается удешевление облигационных инструментов, составляющих основу ипотечных портфелей.
Тем не менее Села призывает сохранять реализм. По его словам, рынок сейчас «очищается» от покупателей, которые ранее воспользовались льготами застройщиков, но теперь столкнулись с неспособностью выплатить остаток суммы. Результатом становится рост доли ипотечных кредитов с повышенным риском, что подтверждается данными Банка Израиля, а также обращение к более дорогим внебанковским каналам финансирования или финансовая помощь со стороны родственников.
Риски обратной ипотеки
Все более распространенной альтернативой становится «обратная ипотека» под залог недвижимости родителей. Этот инструмент позволяет родителям помочь детям с покупкой жилья, закладывая свое имущество без фиксированного срока погашения. В рамках такой схемы можно выбрать график платежей или отложить выплату долга до момента ухода из жизни.
Маор Элиаси, генеральный директор и основатель страхового агентства Orient, предупреждает об опасности этого решения. «Это шаг, который может привести к перекладыванию долга на наследников, что не всегда оправдано», — поясняет он. Процентные ставки по таким кредитам очень высоки, а риски значительны, поскольку невозможно предсказать срок жизни заемщика. В подобных договорах отсутствует страхование жизни, поэтому в случае смерти долг не аннулируется, а продолжает накапливать проценты. Элиаси рекомендует не спешить с выбором этого канала и рассмотреть другие варианты, например, залог существующего жилья для получения потребительского кредита, если требуются небольшие суммы. В таком сценарии потенциальный ущерб для семьи значительно ниже.
