Выборы провоцируют противоречивые прогнозы на рынке жилья
Предвыборный период традиционно парализует рынок недвижимости: покупатели занимают выжидательную позицию, а застройщики сталкиваются с неопределенностью. В то же время политическая стагнация замедляет процессы планирования и предложения, создавая почву для диаметрально противоположных прогнозов о динамике цен.
Период выборов — это благодатная почва для прогнозов на рынке жилья. Это идеальный момент как для обещаний о скором снижении цен, так и для предсказаний о неизбежном и масштабном их росте. Именно так функционирует рынок недвижимости в условиях политической нестабильности.
Почему многие уверены в снижении цен? Прежде всего, из-за психологии ожидания: «Сначала дождемся итогов выборов, а потом решим». Потенциальные покупатели склонны замораживать крупные сделки накануне событий, которые всегда преподносятся как «судьбоносные». В условиях высоких процентных ставок и дорогого финансирования застройщики, обремененные нераспроданными квартирами, вынуждены идти на уступки: предлагать больше акций, скидок и бонусов.
В то же время избирателей неизбежно засыплют обещаниями о том, что цены пойдут вниз, стоит лишь сделать «правильный выбор». Это стандартная часть кампаний: от грантов на жилье в конкретных районах и лотерей на субсидированные квартиры до льгот для арендаторов и радикальных предложений вроде расформирования Земельного управления Израиля или национализации Еврейского национального фонда (ККЛ) с последующей распродажей земель.
Когда рынок пребывает в состоянии стагнации, даже скептически настроенные израильтяне готовы дать политикам шанс. Это ожидание перемен не заканчивается в день голосования. Даже при отсутствии четкого бюджета и понимания макроэкономических последствий рынок замирает. В результате снижение спроса — пусть даже основанное на иллюзиях — может вынудить подрядчиков и частных продавцов активнее снижать цены. Тем более что объем нераспроданного предложения на рынке остается крайне высоким.
Накануне выборов планы возвращаются в ящики стола
Существует и обратная сторона: выборы могут спровоцировать рост цен. Долгий переходный период между уходом правительства в отставку и формированием новой коалиции гарантирует стагнацию не только спроса, но и предложения.
Планировочная и маркетинговая пауза — свершившийся факт. Это не просто «атмосфера конца срока» среди госслужащих, чье руководство занято исключительно переизбранием, а не развитием проектов. Мрачная реальность заключается в том, что продвигать инициативы попросту некому.
Вот лишь частичный список проблем: Верховный суд на этой неделе окончательно отклонил назначение нового директора Земельного управления Израиля Иегуды Элиягу. Шира Бранд была выдвинута на пост главы Национального совета по планированию и строительству, но ее назначение до сих пор не утверждено. У Окружной комиссии по планированию и строительству в Тель-Авиве нет председателя, а на низовых уровнях наблюдается острая нехватка кадров, необходимых для запуска новых проектов, которые должны обеспечить предложение на годы вперед.
В отсутствие центральной власти мэры городов, которые и так не заинтересованы в дополнительной нагрузке на инфраструктуру (дороги, канализацию, школы) при недостаточном покрытии расходов за счет муниципального налога (арнона), сворачивают активность. Кроме того, многие проекты зависят от государственного финансирования инфраструктуры — развязок или очистных сооружений. В сумеречный период перед выборами планы по развитию инфраструктуры, поддерживающей строительство, отправляются в долгий ящик.
Вопрос о настроении на следующий день
На «заборе» сидят не только покупатели, но и застройщики. Даже если они приобрели дорогую землю, требующую обслуживания кредитов, или взяли обязательства перед жильцами в рамках проектов «пинуй-бинуй» (расселение и застройка), никто не спешит тратить средства при отсутствии покупателей.
Это не означает, что ситуация кардинально изменится, однако сочетание дефицита новых квартир и усталости израильтян от ожидания может вновь изменить импульс рынка. И, возможно, самое важное: помимо прогнозов, каждого гражданина беспокоит вопрос о настроении общества после выборов. Судьбоносное решение для страны — это также решение для каждой семьи: стоит ли покупать здесь квартиру и продолжать верить в израильскую мечту.
Звезды недели
Отлично: Верховный суд наконец установит правила для «пинуй-бинуй»
Апелляция, поданная на этой неделе в Верховный суд жильцами трех ветхих зданий на улице Раа в Рамат-Гане, — драматическая новость для отрасли городского обновления. Ожидается, что высшая судебная инстанция наконец выработает четкую норму относительно компенсаций, которые должны получать жильцы в таких проектах.
Ситуацию обострил судья Окружного суда в Тель-Авиве Гилад Хесс, постановивший, что единая добавка площади, независимо от размера исходной квартиры, нарушает принцип равенства. Это решение заморозило сотни проектов, привыкших к стандарту в 12 кв. м. Отрасли, уставшей от противоречивых постановлений, критически необходима определенность.
Неудовлетворительно: правительство заботится о том, чтобы мы остались в личном автомобиле
Закон о создании столичных управлений по развитию общественного транспорта на этой неделе провалился из-за мелкой политики, несмотря на консенсус в Кнессете относительно важности реформы. Речь шла о создании управлений в Гуш-Дане и Большом Иерусалиме (с последующим расширением на Хайфу и Беэр-Шеву) по модели таких городов, как Лондон, Париж или Нью-Йорк. Это позволило бы синхронизировать различные виды транспорта и учитывать местные потребности.
В итоге Министерство транспорта остается единоличным правителем, отвечающим за 3000 линий и 30 тысяч остановок по всей стране. Это объясняет, почему система функционирует неэффективно и почему большинство граждан предпочитают личные автомобили.
