Задержка сдачи квартиры из-за войны: права покупателей и позиция судов

После двух с половиной лет войны многие покупатели квартир сталкиваются с задержками сдачи объектов, при этом застройщики и подрядчики часто ссылаются на «форс-мажор» в связи с ситуацией в сфере безопасности. Что делать покупателю, если подрядчик откладывает передачу ключей? С помощью адвоката Эреза Асрафа, владельца фирмы «Эрез Асраф — адвокаты», специализирующейся на исках в этой области, мы составили руководство для покупателей.

Является ли война форс-мажором?

«Заявление о форс-мажоре не является автоматическим. Суды не принимают любое событие в сфере безопасности как полное оправдание задержки. Существует множество постановлений, устанавливающих, что война в Израиле — это риск, который следует учитывать заранее, и сама по себе она не является форс-мажором», — поясняет адвокат Асраф.

Застройщик имеет право отложить сдачу только из-за обстоятельств, которые не находились под его контролем и создали прямое препятствие для завершения проекта. Он обязан доказывать каждый день простоя: была ли площадка фактически закрыта и наблюдался ли реальный дефицит рабочей силы.

Так, около года назад суд постановил, что, хотя война «Железные мечи» не была единственной причиной задержки, надбавки к компенсации следует уменьшить лишь частично — из соображений справедливости и баланса, учитывая влияние войны на экономику. В других решениях суды неоднократно указывали, что пандемия коронавируса, военные операции, забастовки или экономические трудности подрядчика сами по себе не являются достаточными основаниями для переноса даты сдачи.

Расчет денежной компенсации

Компенсация отсчитывается от даты, указанной в контракте, и рассчитывается исходя из стоимости надлежащей арендной платы за квартиру согласно оценке эксперта.

• В контрактах, подписанных до июля 2022 года: компенсация составляет 150% от арендной платы за первые восемь месяцев и 125% после этого.

• В контрактах, подписанных после июля 2022 года: за первый месяц компенсация не выплачивается, за 2–4 месяцы — 100%, за 5–10 месяцы — 125%, а начиная с 11-го месяца — 150%.

Что касается изменений по просьбе жильцов, суды не принимают автоматическую отсрочку на несколько месяцев из-за незначительных дополнений, а только в тех случаях, когда доказано, что они повлияли на график разумным образом.

Закон о купле-продаже и юридическая сила договоров

Положения Закона о купле-продаже (квартиры) являются когентными нормами, то есть обязательными. Их нельзя изменять в ущерб покупателю даже при согласии сторон.

«Пункт в договоре, исключающий компенсацию или уменьшающий ее ниже установленного законом уровня, ничтожен и не будет обязывать покупателя», — подчеркивает адвокат. Это касается и соглашений, которые подрядчики заставляют жильцов подписывать перед сдачей квартиры под угрозой невыдачи ключей. Суды уже постановили, что такие документы незаконны и могут быть аннулированы.

Рекомендации по ведению процесса

Процесс в мировом суде длится в среднем от полутора до трех лет. Тем не менее, суды поощряют стороны прийти к раннему соглашению, чтобы избежать длительных разбирательств.

«Рекомендуется обращаться к адвокату, специализирующемуся в этой области, еще до получения ключа. Промедление в подаче иска играет на руку подрядчику и во вред покупателю, особенно когда речь идет о проектных компаниях. Как только они завершают проект, они распределяют деньги между акционерами и ликвидируются, и тогда не всегда есть к кому предъявлять иск», — заключает Эрез Асраф.